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说人话:美联储加息,究竟关楼市几毛钱事?

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发表于 2016-12-17 17:04:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 回笼觉主 于 2016-12-17 17:09 编辑
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说人话:美联储加息,究竟关楼市几毛钱事?
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前两天,朋友圈里售楼的朋友们开始刷屏:; d- w( r* W- v1 f9 i1 ?4 @0 t

' ^9 e: S1 p5 m美元加息,人民币贬值,赶紧买房保值,房价还要涨!
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+ i8 X$ W6 k1 ]% V2 s6 T# ?" }0 O1 Z% O3 |这年头,房地产就宛如戏台上的老将军,背上插满了房价要上涨的FLAG。( p& \0 G3 O$ s
将军.jpg
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美元加息→人民币贬值→买房保值→房价还要涨涨涨7 E: T" u0 _" H8 w
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握草,这逻辑就像服了香丹清胶囊,很通畅呀!
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* L* p% ?" b7 W2 e1 [$ h6 Z) y2 D这套逻辑,表面上听起来没有错,但实际上是“偷换概念”--------
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此“贬值”非“彼贬值”。) M: H6 P$ H, O4 h  o& Z7 I

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人民币贬值,分为对内贬值和对外贬值。$ _$ E. b' j9 R9 E6 v% U

1 G9 p7 p/ {- b6 \' u先谈谈内贬。不管出于经济增长还是货币超发,国内钱越来越多,“钱越来越不值钱”,这叫内贬。
  Q* w; E! @3 c. h' l; }6 l这一点,开面馆、卖猪肉的老板们很敏感,他们善于捕捉一个最具代表性的事件:) E8 G3 S& I3 v
公务员加工资。
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公务员加工资与货币总量之间当然没有直接的关系。但国家是按照一定比例收取税收的,而公务员是国家养的,他们加工资,一定程度上表明了社会的总财富的增加。在没有更好的指标可以参考的情况下,他们参考公务员加工资也不无道理:一旦公务员加工资,他们就会把面条和猪肉的价格相应上涨。
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内贬如果是因为经济增长造成的,这算“温和”的通货膨胀。虽然物价涨了,但你收入也增加了,不影响你的生活品质。当然,任何国家都无法保证经济增长的过程中,每个人收入增长的水平是一致的,总有一部分人赚得多,一部分人赚得少。但是“市场”这只无形的手,会让这种差距自动调节到最小的程度。
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如果是货币超发,那么每个人获得的收入增长水平则是大相径庭的。因为能拿到第一手资金的,只有大企业,普通人是拿不到的。普通人能从银行获取贷款,唯一的途径就只有贷款买房,所以,在货币超发的这么多年里,贷款买房的笑了,没买房的痛心疾首。
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/ u5 V$ P- |2 |1 M+ r& j  w 而对外贬值,以对美元为例,指的是要用更多的人民币,才能兑换一美元了,相对于美元而言,“钱越来越不值钱了。”
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1 A: G1 ?3 \- a8 W) Q4 {! C简而言之,你手里的钱,能买更少的猪肉,叫内贬,能买更少的美元,叫外贬。( ~  r  q! T% ]( C. \
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7 I4 J' ]: k% V& B: f% S- m显然,如果是内贬,那么是应该买房保值。而外贬,实际上对楼市是利空。但是“贬值”这个概念,普罗大众是“老虎、老鼠,傻傻分不清楚”的,听到贬值就条件反射地想到到买房保值。这就好比B哥爱踢球,“受伤了”,喷点云南白药没有错。但这次B哥被女朋友甩了,心里很受伤,受的是“内伤”,你内外不分,操起云南白药就喷是不行的。0 e  V' @4 O% p  Z% w+ W
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# ^0 S7 Y+ b* W5 e& ~由于“钱贬值”这件事耳濡目染,口口声声说了十几年,房价涨了十几年。但是要搞清楚,在过去的十年里,人民币相对美元是一直是升值为主基调的,对外并不是贬值。
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只是内贬太严重了,大家的直观感受都是------贬值。
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所以,在过去的十几年里,对内贬值,对外升值,房价不疯才怪!0 j/ k5 \* @7 q4 Z( q2 p

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如果非要客观地说这次美元加息,人民币贬值和买房有关系,那么售楼小姐们应该说:美元加息,人民币相对美元贬值,赶紧去美国买房保值,美国房价还要涨!--------人民币贬值会导致资金外流,境外资产投资升温,对国内资产而言理论上是利空。
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SO,关于人民币对美元贬值这件事,如果非要扯到买房子,那应该买的是美国的房子,而不是她们卖的房子。
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/ t6 P2 h- \8 i3 i, z+ k售楼方显然说的是反话,他们偷换概念,用“贬值”推导出买房保值这件事,不论是真不知道还是故意忽悠,这样做宣传,从敬业精神上我还是佩服的。8 T$ ?9 O& X" U+ j2 c' R
忽悠.jpg 5 L* N9 X* K5 x3 h. }; w$ M4 m

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; g/ J4 a' W% _; M6 y+ `美元加息,人民币贬值,如果理智分析的话,对中国楼市的影响主要有以下几个方面:
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1、如前所述,人民币对美元贬值,以美元计价的资产投资回报率必然会上升。会刺激国外资金回流美国,并加快国内资金投资美元资产------国内楼市资金减少,利空。8 P" j/ x- i0 R1 J$ r

# ^( ^1 S4 d5 a8 h. @  i2、美元加息、人民币贬值,那么国内房企在境外融资的将会挨上一顿“双节棍”。. a0 t. l0 Q* ?: ?8 C1 ]
第一棍是利息上升,债务成本提高。说人话,就是要还的美元变多了。就像我们加息,房奴每个月要多还几十元人民币一样。% \: C! G" V5 h$ P
第二棍,因为人民币贬值导致的兑汇损失。说人话就是,人家借给你的是美元,你要还给人家美元,而你在中国赚的是人民币,现在汇率提高了,你换成美元再还债,就比以前要损失很多利润。
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专业点,人民币贬值对楼市的影响总结成一个图就是这样:
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有人还要“补刀”:此次加息不可怕,可怕的美元进入升值通道,以后还会有好几次加息。这叫我想起雷锋叔叔说的,做一件好事不难,难的是一辈子做好事。实际上,讨论美元加息,就是以“美元进入升值通道”来讨论的,而不仅仅是这次加息。要知道,这次加息后,美元的一年期基准利率也才0.5%-0.75%,而中国目前是1.5%。美元加息后,仍然还比中国低很多,目前的中美利差,完全看不出为什么资金要对美国趋之若鹜。要不是考虑到他以后还会加几次,这事压根就不值一提。
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; a- V4 ?0 B$ ?# x% h$ p
! k8 x9 q% F2 ~+ F1 `7 i而且,我们还有“杀手锏”来对付美元加息,那就是“外资管控”。$ M& `) G( L8 f1 b6 A
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比方说,不是你想资金外流就外流,现在一年一个人可以兑换5万美元,明年变成1万美元也不是不可以。所以,尽管以上影响都貌似必然,但外资管控一直比较严,且还可以更严,所以,影响本来就不大,且还可以大打折扣。' X) L  q+ D% f! E& c1 D

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更重要的是,房地产的表现,从来都是不理智的:
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) D3 T7 B" f+ T  T. M我们来看看,历次美元加息周期里,人民币基准利率的变化和楼市的表现:4 G0 d+ N# H2 E3 o1 D4 B2 ]; t. x% ?
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时间         美元加息   人民币基准利率   楼市表现
9 n: \9 f) C  [8 k) [  a0 ?# x2 R1993-1995   ↑                          ↑                    ↓
$ R% d( N% z4 z2 p* Q1999-2000   ↑                          ↓                    →: G+ R2 X% V( U8 {* o6 S' F/ |$ E
2004-2007   ↑                          ↑                     ↑: o  _( |  b2 ]* t/ h% ~

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+ ]/ X4 D0 W$ R4 P: i摩擦摩擦,似魔鬼的步伐!从这些凌乱箭头,可以看出三者间并没有规律可循。
7 Q0 s* x* k- j美元加息,中国会怎么出牌?是跟随加息,还是我自岿然不动,或者是反其道而行降息?: r0 X, \) X9 S/ B: v
现在不得而知。/ D0 z  Y3 ^" B
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& K1 N1 v5 N5 m# G. k
% g; d. N6 U9 o  x$ _: B  uSO,中国楼市的涨跌,更多的是受到国内货币政策、地产行业政策以及地产行业发展的自身规律等因素影响。+ P3 I( i1 Y. a- \6 S
& H  W, [: t. e. h
此次美元加息,真的不关中国楼市几毛钱事,洗洗睡吧!
$ R' J( Q% P. n; C
发表于 2016-12-25 17:10:02 | 显示全部楼层
屁民才不会看这个,只知道是钱少了。房价贵了。
: T1 o" l0 `0 M" v2 k) e' Q; `9 t不过内容值得一读与思考。
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