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说人话:美联储加息,究竟关楼市几毛钱事?

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发表于 2016-12-17 17:04:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 回笼觉主 于 2016-12-17 17:09 编辑 5 C$ `- ^3 ]7 r/ ^: U3 s
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说人话:美联储加息,究竟关楼市几毛钱事?& ]" P3 d9 `/ _3 X

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前两天,朋友圈里售楼的朋友们开始刷屏:
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美元加息,人民币贬值,赶紧买房保值,房价还要涨!
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6 n6 ^3 \% k: ]' O% @这年头,房地产就宛如戏台上的老将军,背上插满了房价要上涨的FLAG。& {! k  O7 i; ?! E& w0 N
将军.jpg
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美元加息→人民币贬值→买房保值→房价还要涨涨涨# B2 I. H! \# L. E
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握草,这逻辑就像服了香丹清胶囊,很通畅呀!6 v) Q$ ]) t& V9 \

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) L1 T* R2 [3 I8 ~这套逻辑,表面上听起来没有错,但实际上是“偷换概念”--------
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) P6 u& S. j( E此“贬值”非“彼贬值”。3 \* ~/ a6 |* _2 D1 q/ Y
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, ^! g/ G  U  n: u$ L8 C3 |- g  W9 z人民币贬值,分为对内贬值和对外贬值。
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先谈谈内贬。不管出于经济增长还是货币超发,国内钱越来越多,“钱越来越不值钱”,这叫内贬。
/ T# {- t- {" _) ^6 u这一点,开面馆、卖猪肉的老板们很敏感,他们善于捕捉一个最具代表性的事件:
( L7 Y, G( k8 d2 W* F$ l6 Y公务员加工资。
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公务员加工资与货币总量之间当然没有直接的关系。但国家是按照一定比例收取税收的,而公务员是国家养的,他们加工资,一定程度上表明了社会的总财富的增加。在没有更好的指标可以参考的情况下,他们参考公务员加工资也不无道理:一旦公务员加工资,他们就会把面条和猪肉的价格相应上涨。
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内贬如果是因为经济增长造成的,这算“温和”的通货膨胀。虽然物价涨了,但你收入也增加了,不影响你的生活品质。当然,任何国家都无法保证经济增长的过程中,每个人收入增长的水平是一致的,总有一部分人赚得多,一部分人赚得少。但是“市场”这只无形的手,会让这种差距自动调节到最小的程度。6 v1 {. B9 G. T: P. u' W' B/ ~
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如果是货币超发,那么每个人获得的收入增长水平则是大相径庭的。因为能拿到第一手资金的,只有大企业,普通人是拿不到的。普通人能从银行获取贷款,唯一的途径就只有贷款买房,所以,在货币超发的这么多年里,贷款买房的笑了,没买房的痛心疾首。/ e7 F* C$ }/ V8 U

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而对外贬值,以对美元为例,指的是要用更多的人民币,才能兑换一美元了,相对于美元而言,“钱越来越不值钱了。”( o; `5 O+ w/ T; S6 {

5 x; ~$ s( ]$ t简而言之,你手里的钱,能买更少的猪肉,叫内贬,能买更少的美元,叫外贬。7 C' X, c$ ]+ j( }1 g5 H+ ~

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% y' K& E& G) ^7 U5 u显然,如果是内贬,那么是应该买房保值。而外贬,实际上对楼市是利空。但是“贬值”这个概念,普罗大众是“老虎、老鼠,傻傻分不清楚”的,听到贬值就条件反射地想到到买房保值。这就好比B哥爱踢球,“受伤了”,喷点云南白药没有错。但这次B哥被女朋友甩了,心里很受伤,受的是“内伤”,你内外不分,操起云南白药就喷是不行的。/ `3 y+ A0 _; ~$ Q
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) W; x) U( @0 E; S* M7 i' k由于“钱贬值”这件事耳濡目染,口口声声说了十几年,房价涨了十几年。但是要搞清楚,在过去的十年里,人民币相对美元是一直是升值为主基调的,对外并不是贬值。
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只是内贬太严重了,大家的直观感受都是------贬值。7 Z0 O5 ?3 v; A! v
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' s6 N6 s4 d4 S6 Q* g所以,在过去的十几年里,对内贬值,对外升值,房价不疯才怪!
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+ _% ^# B% A# _7 ]  t如果非要客观地说这次美元加息,人民币贬值和买房有关系,那么售楼小姐们应该说:美元加息,人民币相对美元贬值,赶紧去美国买房保值,美国房价还要涨!--------人民币贬值会导致资金外流,境外资产投资升温,对国内资产而言理论上是利空。5 E1 Z; d; I; [$ F* u" k$ O

- Q- u9 I7 v2 o. u% C, TSO,关于人民币对美元贬值这件事,如果非要扯到买房子,那应该买的是美国的房子,而不是她们卖的房子。, @- G8 {: X$ b' s0 t# _- C
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售楼方显然说的是反话,他们偷换概念,用“贬值”推导出买房保值这件事,不论是真不知道还是故意忽悠,这样做宣传,从敬业精神上我还是佩服的。; c/ M5 k/ H8 h
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美元加息,人民币贬值,如果理智分析的话,对中国楼市的影响主要有以下几个方面:
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9 H) ~1 Y( a+ Y0 D  _- v1、如前所述,人民币对美元贬值,以美元计价的资产投资回报率必然会上升。会刺激国外资金回流美国,并加快国内资金投资美元资产------国内楼市资金减少,利空。9 f, q4 G. i& z6 D

+ W2 [! W9 M5 ?2 t. q# p# F2、美元加息、人民币贬值,那么国内房企在境外融资的将会挨上一顿“双节棍”。
+ R' h) [+ L6 E/ K, w9 D第一棍是利息上升,债务成本提高。说人话,就是要还的美元变多了。就像我们加息,房奴每个月要多还几十元人民币一样。
7 {, W) C- Z5 ]9 r$ y# B第二棍,因为人民币贬值导致的兑汇损失。说人话就是,人家借给你的是美元,你要还给人家美元,而你在中国赚的是人民币,现在汇率提高了,你换成美元再还债,就比以前要损失很多利润。. s, k8 L0 n$ p" @8 ~
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专业点,人民币贬值对楼市的影响总结成一个图就是这样:# {, T  \& n/ ]$ @: _' I, G
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有人还要“补刀”:此次加息不可怕,可怕的美元进入升值通道,以后还会有好几次加息。这叫我想起雷锋叔叔说的,做一件好事不难,难的是一辈子做好事。实际上,讨论美元加息,就是以“美元进入升值通道”来讨论的,而不仅仅是这次加息。要知道,这次加息后,美元的一年期基准利率也才0.5%-0.75%,而中国目前是1.5%。美元加息后,仍然还比中国低很多,目前的中美利差,完全看不出为什么资金要对美国趋之若鹜。要不是考虑到他以后还会加几次,这事压根就不值一提。
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而且,我们还有“杀手锏”来对付美元加息,那就是“外资管控”。/ x' H+ ]4 [/ \5 a
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比方说,不是你想资金外流就外流,现在一年一个人可以兑换5万美元,明年变成1万美元也不是不可以。所以,尽管以上影响都貌似必然,但外资管控一直比较严,且还可以更严,所以,影响本来就不大,且还可以大打折扣。7 x0 @- _7 m- k5 M" e! J8 y+ A. m' [) h
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更重要的是,房地产的表现,从来都是不理智的:5 b9 O' J8 y5 T- m3 p$ I
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3 _! r$ N) ]' s我们来看看,历次美元加息周期里,人民币基准利率的变化和楼市的表现:8 z0 z3 M- O6 p) ^; A% ?
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时间         美元加息   人民币基准利率   楼市表现+ |4 F- p- V+ B  R- f& w/ U! }3 j
1993-1995   ↑                          ↑                    ↓1 n1 F6 T2 `" p3 x
1999-2000   ↑                          ↓                    →
  e- g+ c1 G' k3 z3 l2004-2007   ↑                          ↑                     ↑; ]/ q; l6 V6 Q& H

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摩擦摩擦,似魔鬼的步伐!从这些凌乱箭头,可以看出三者间并没有规律可循。
) }+ a- x7 }7 ~& N" s7 ?美元加息,中国会怎么出牌?是跟随加息,还是我自岿然不动,或者是反其道而行降息?
; E  v* D+ n' H( a  N" k现在不得而知。0 a- g3 t* ^. B1 b2 Q) q

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SO,中国楼市的涨跌,更多的是受到国内货币政策、地产行业政策以及地产行业发展的自身规律等因素影响。
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此次美元加息,真的不关中国楼市几毛钱事,洗洗睡吧!
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发表于 2016-12-25 17:10:02 | 显示全部楼层
屁民才不会看这个,只知道是钱少了。房价贵了。
+ ^3 u3 j3 n2 \; Z+ X不过内容值得一读与思考。
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