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被盘操的青春------真实记传(保持更新,绝不太监)

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发表于 2009-3-11 01:00:04 | 显示全部楼层 |阅读模式
看了很多湖友都写操盘日记!!心里不免很感动,因为很多理论上没说透但又极具实战操作性的方案会出现,很值得我这样的地产半新人去学习!6 N5 C" d& e, Q4 u* p0 L
   写这日记的目的有三个:第一、用文字记载已经发生的事情,检讨自己的得失。
4 @# X7 x. R/ C/ ?4 L8 o7 ^% w) h                        第二、江湖里真是人才辈出,很多不显山不露水的人实际上境界非常高,小弟也想跟各位大侠蹭点东西学学!明着张嘴要吧,不太好,大侠都比较忙,也顾不着我这边。所以呢,各位大侠闲来无事看这篇帖子的时候,顺手打上的,并不是几个字那么简单,而是一个旁观者对一个局势的看法。所以小弟先在这里谢了!
3 x% ~: d8 y4 G" i0 w$ m% a( w                        第三、提高一下自己的文字书写能力,以后搞策划用得到,现在学习还不晚!不是有句话讲的很好:文凭代表过去,能力代表现在,学习力代表未来!我的文凭,那就。。。。能力吧,目前马马虎虎,属于那种一瓶子不满半瓶子晃荡的人(不过还好理想没有被生活的荆棘所磨灭),学习力说实在话,还真是有那么回事!(自我安慰一下) 1 k1 l9 ^4 j/ g  F: e
    其实题目本来也打算用操盘日记来写!但是第一吧,小弟还真的不是操盘手,没有大侠那么功力高深!第二吧,目前的项目情况也真的有些操蛋(日记会有详细体现)。第三吧,现在什么都讲究个眼球效应,为了吸引更多大侠的关注,小弟也不免猥琐了一把! 8 B3 V8 Q; T+ E
    操盘就像被强奸,要么挣扎着反抗,要么学会去享受!小弟现在不但快感全无,甚至有些痛,但是就这也得叫上两嗓子春,现在做什么都讲究个专业,咱也让湖友看看什么叫干一行爱一行!!为了加快适应性,争取不但从心理上,从身体上也得感觉爽!(特指MOENY,湖友不要多想)  % ~2 O1 d0 T: m. L5 T- M0 a4 T
下面就是对于小弟和项目一个简单而又清晰的说明,希望大侠不但在项目上给与帮助,在人格和人品上也给与评判吧!(好容易检讨自己)
% t- |9 D' {7 L' V! \    小弟今年24,个子什么的就不写了!!性格中性(不是性别,我不是春哥),目前在Z市代理公司做销售经理(案场经理),也是第一次坐到这个位置,紧张感已经过去,现在正带着团队朝着康庄大道迈进着!优势是敢想敢做敢当,协作性好,想法非常好,劣势是稳重带些激进,经验不多,以前也就做个主管!: Q' `0 T7 D; F; ~, y1 Z. P
    项目是H省的二/三线城市!我们称作Z市,城区常驻人口40-50万左右,项目位于次中心地段,但是以后Z市发展的方向。项目占地16亩,4栋小高层 ,有深井水,绿化也就楼宇之间那片空地,楼间距26米,建筑面积3万方,一共270多套房子,是个小盘!目前施工进程是已经盖到2.3.4.5层,每栋楼都错上那么一层,总高两栋10层,2栋11层,预计6月份有1/2栋楼封顶。; y: L9 c5 g; b. A3 K
    项目的优势是:位置可以,价位可能有优势!小高层的话在Z市还没普及,目前已经有的小高层项目也就3..4个,都卖的不怎么样。) _8 m) i8 w" F9 B3 O, |
    劣势是:KFS不认出钱,比较抠门。再就是五证问题,现在一个证都没,6月份就准备封顶了。准备5.1开盘,KFS急着回收资金去缴纳土地出让金办理土地证。前期蓄水期过短,开盘还必须火爆,难度有点高。付款方式就不用想了,一次性和分期。分期的话首付比例还要求比较高。目前Z市还不知道有这么一个项目,策划部现在的意思先前期项目亮相,只宣传不排卡。小弟的意思是直接排卡,但是要求宣传不管是从内容上还是从渠道上都必须是Z市最独特最有效果的,一亮相就直接轰动全城,操作思路短,平,快,小弟的目标是9个月清盘。9 i3 X, p# \% e5 ^% l
所以目前工作进行程度是:售楼部刚刚装修好,家具等都还没买,明后天配置!人员的话是4个置业顾问,全女性(老总是女的,要求置业顾问也必须是全女的,不知道为什么)两个做过,1个做过2年时间,1个做过1年时间,还有两个是新手,已经进行过10天的培训!小弟自认为道行没那么高,10天时间能把一个新手培训成上战场的杀手,10天时间是老总定的,也就是说这培训刚结束,做了4天市调,打扫了2天卫生,目前情况进行到这!
8 X! ?% C; e) Q. E/ O  e   目前整体的前期推广方案都没定!公司新来个策划经理,(小弟小怀疑他的能力),几天了还搞不出一个推广方案,已出的围墙广告小弟感觉不怎么样!到现在还没确定,所以现在小弟也在写前期推广方案,策划经理也在写,最近两天会最终定稿吧!小弟的方案明天写出来,大家多提些建议!时间不早了,小弟还有事要忙,明天继续写!

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发表于 2009-3-11 08:46:40 | 显示全部楼层
等你方案
发表于 2009-3-11 10:13:07 | 显示全部楼层
等你接着被操
发表于 2009-3-11 10:25:42 | 显示全部楼层
哈哈
发表于 2009-3-11 12:51:50 | 显示全部楼层
呵呵,关注着
 楼主| 发表于 2009-3-12 01:22:41 | 显示全部楼层

被盘操的青春------真实记传(保持更新,绝不太监)

今天被操的确实够痛!!大出血 4 d: @! T) j$ F3 Z$ G2 x
大家也都和开放商打过交道,说实话,我见过抠门的KFS,但是还没见过这么抠门的!
7 n: m0 ^" R) t* m: J: d今天和KFS要去买案场必备的物料~去之前已经列过清单,老总也说KFS对案场的配置非常重视,要我帮忙参谋。$ T) n' O  K" ^3 ]9 v5 q) k) b& x
来到Z市最大的家具城。因为昨天基本已经选定,我也只是看看,有发言权没决定权的,所以还是保持沉默为主,只是实在憋不下去了,小爆发了一下,原因是这:KFS昨天看好了谈判桌,我今天看了看也就一般,一套桌椅800左右,说实在话我根本就没看上。结果就这KFS也嫌贵,由800左右直接降到300,我晕,看着那和烧饼厚度差不多的透明有机玻璃,我心里一直想哭,但是最让我崩溃的是KFS的老婆也跟着去,谈判桌非要买长方形的,跟家里吃饭一样,并且还说,长方形搞一个,正方形搞一个,三角形搞一个,圆形搞一个,售楼部本来就不大,6.70个平方,椅子非要红黄绿蓝配。。我直接汗颜。。我心想你几把傍个大款,没研究过销售心理学和技巧,但也不要瞎胡指挥啊,后来在我的一在坚持下,买了4套我压根正眼都不会看一眼的,一共1000整。。。MD,老板娘,我们卖的是小高层啊,在Z市小高层也就3.4个盘,又不是安居房或卖饭的,销售不好都是我的责任。清单上全买的话3-5万,整个售楼部很普通,结果除了一套沙发,4套桌椅,1个吧台之外其余的都是从工地淘汰下来的,我当场就差血崩了。空调是工地淘汰的,工装衣柜由铁皮的直接变成布的,你干脆自己缝个不是更省钱。电脑,打印机,办公桌都不用说了,全部从仓库里搬出来的,我怀疑性能啊。。。售楼部装修是KFS找朋友做的,黑黄配,见过难看的,没见过这么难看的。其实装修,几把就是吊个顶,刷个白墙,地板砖还是旧的,直接没铺。不是坑就是窑。经过我们团队辛苦打扫两天,售楼部终于成个样子了,还没小高兴一下,KFS又要装修的全部返工。。。。。5.1你可是决定开盘呢,这时候还返工呢,可见装修质量有多么的好了。。今天我差点就没命来看各位湖友了,被操了一天,快结束的时候,差点叫我挺过去。临结束的时候,KFS说要不要买个钢丝床,置业顾问晚上留下来看门。。。。。。我当场爆发了直接。。。真把我们置业顾问当成xxxxxxxx了。。。。。" i0 Z+ h" {& Q4 }) V% W( ~
回到售楼部直接把方案都撕了,从KFS今天的态度就知道宣传不用说就单页一种了,加个短信就完了。。看客下菜,看客下菜这一招我怎么都忘了呢。。哎!
9 j2 u$ i0 e4 a, e' S; e( g9 E 方案内容不多,大概说一下。' Z9 S* T  `. ~) e) z
排卡金额是Z市最低的,因为是以前没有宣传过,所以想着造势直接按猛的来的。因为离开盘时间不长,也就40天,所以金额可以比较低一些- D5 y5 \3 {& L8 ~* G+ ^5 w
外场大家都知道。但是有一点,Z市有的也有外场,但都不理想,它们的都租的是临街的商铺。我准备的外场是在Z市比较上档次的知名度非常大的商业里面做,因为客户群体有很大重叠。一进商场就可以看见我们项目的沙盘,你想不注意都不行,因为人流量比较大,再加上排卡金额非常低,所以现场排卡效果应该不错。大家应该注意一下,一扇玻璃门可是档了不少客户。还有其他方面的考虑就不再细说,学过心理学的都应该知道。# _5 k2 u9 f8 L, I3 T% h
排卡的必须现场留相。为什么呢?因为Z市比较小,基本上是低头不见抬头见的那种。所以既然排了卡,就当一下我们的宣传员吧,嘿嘿(利用虚荣心) ! o* w' i7 B$ a1 \' o. X! a
另外还有就是跨行营销和全民营销等等。准备的比较多,但是就是忽视了KFS的抠门程度。这个项目7000W左右,我40天准备15万的推广费足以在Z市妇孺皆知了,还是非常火爆的那种。哎,还是那句话,看客下菜!给个回民再上怎么好的猪头肉还是不对胃!5 X" ?  h  m7 q2 v
因为我是做销售的,所以方案写的不是那么系统,但是知道什么时候时候该怎么做,没吃过猪肉还没见过猪跑?但是系统是我需要努力的目标!另外就是小弟有点私心,留一手,呵呵。
! L( w7 q# N" C  N& t  D 一句话总结今天的感受:痛苦的被操着,努力寻找着快感,面部还要露出非常爽的表情

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发表于 2009-3-12 12:18:28 | 显示全部楼层
看样子这个KFS又是家族企业,这个简直是中国特色。
8 H: j/ i/ x5 D- Z% y+ w  g1 C想起我们以前做过的一个盘,老板娘比你们那个还要牛,每天直接蹲在售楼部,天天跟客户吵架,搞得我们经常直接想跳楼算了。
' e3 b( P& x0 q; I) X每天还要监督我们打卡,哪个来晚了一分钟就准备看脸色。聪明点的置业顾问出去买个东西就要顺便弄个零嘴来孝敬老板娘。想起来真TMD想骂娘。

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 楼主| 发表于 2009-3-13 23:00:28 | 显示全部楼层
这两天售楼部都是打扫卫生。。实在没什么可写
4 M/ ]! j! n) O8 p; q  P* }" h! t  g0 R但是很感谢各位湖友的关注和支持
) `% I- x9 k' m$ k+ }+ c本片日记 一定会持续更新到项目清盘!!
8 l2 N* j) v4 L- h再次谢谢大家的关心!

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发表于 2009-3-13 23:09:05 | 显示全部楼层
楼主,此帖必火,我给你加根柴禾!
发表于 2009-3-13 23:35:29 | 显示全部楼层
精彩,但如果把段落和字号再编辑一下,就更完美了
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