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楼主: 七宗最

[十八铜人] 新人练级第1关【18铜人5】:判断你所在城市的房地产后市

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发表于 2008-11-10 20:28:02 | 显示全部楼层
界首市整体房地产市场处于低迷状态,价格暗降严重,新开项目出现了低于2000元以下价格。成交量大幅萎缩,各项目都是人烟稀少,售楼部冷冷清清,几个漂亮妹妹做在台前闲来无事,梳妆聊天。; ~, H! q) s9 x* M1 K
客户都处于持币观望,犹豫不决状态,任你说破嘴皮,不买就是不买。2 @8 e# Z& q# F( W) L0 A* ?
土地成交量大幅萎缩,成交土地2宗,都是以底价成交,流拍十几宗。  @" ?% g) ?! l% q, v- s  f
个人认为,由于受前期通货膨胀和现世界经济大环境的影响,经济基本没有出现衰退,但投资警惕性较高,客户和开发商处于博弈状态。随着国家各项救世政策和措施,到明年能够挽回消费投资信心,一线城市将率先繁荣从而带动界首这样县级城市房地产的发展。
- ?5 {6 n5 @. z/ I* D$ |等待中!!!

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发表于 2008-11-11 17:15:12 | 显示全部楼层
描述你所在城市的房地产现状 ,判断你所在城市的房地产后市,并说明为什么
% m- u; G& T7 E东莞市场:
$ r+ z" w; a( v' ^1、十月东莞楼市呈现量升价降,温和调整之势& X9 M: d8 h* R2 s( |
十月成交量在经历了九月的静蓄后,在国庆黄金周得到了有效的释放,而价格则在竞争的持续激烈下有所回落,整体呈现出量升价降的态势,调整力度温和,也说明了目前市场已经基本趋于稳定。$ H, }+ W; I6 `) a: v
2、降价促销是主调,黄金周成为楼盘降价出货良机0 O  ]9 {% `9 t" z$ u
“银十”的重点在于国庆黄金周,而经历了9月的沉寂之后,黄金周的市况则显得更为关键,而事实也告诉我们,黄金周共成交商品房1579套,成为了名副其实的出货良机。而面对难得的出货良机,开发商主要采取的还是降价促销,如锦绣山河、联华花园城二期、塞纳城市嘉园、世纪城•国际公馆三期、新世纪星城二期、百悦尚城一期、天骄峰景、阳光海岸二期•悦湾、名门公寓等均通过大幅度的降价促销。9 l' _( ]9 j* f0 D0 J3 C1 F# t/ h
3、尾货清仓抛售打压房价,市场企稳仍有待时日
( [/ g" l5 ?+ O$ e新盘采取的是理性入市策略,新推采取的是降价促销策略,而尾货采取清仓抛售策略在10月的楼市来说对房价起到了更大的打压作用,如汇景上层、宏达花园五期•藏珑等,采取一口价或者大幅度降价去货。针对目前市场的实际情况,在新推货不断降价,旧货不断抛售的情况下,市场企稳还有待时日。, H! t2 l9 h0 I( l. a# v
4、市场在补跌中风险作最后的释放6 g$ Y% g! @' m" \
根据东莞中原研究部的观点,目前市场经历了领跌、普跌的阶段,已经进入了补跌阶段,对于目前部分价格还没有调整的楼盘后市风险将越来越大。因此,在10月的楼市中,出现了前期挺价楼盘价格调整,风险做最后释放的情况出现,如中信•德方斯、中信凯旋城三期等楼盘,从其降价幅度和调整力度可见一斑。
/ v2 N! i; y( ^& ?) w( V5、个盘持续分化、拼合户型供应持续增加
% D7 D4 x5 V$ i7 a* L3 E4 \! ^个盘分化是楼市发展的趋势,一些地段好、性价比高的项目依然受到市场追捧,需求进一步向这些项目集中,导致个盘分化明显。东莞目前越来越多的洋房为拼合户型,其中包括了中央豪门、国际公馆三期、上东国际、金域蓝湾等项目,拼合户型主要是开发商为规避90/70政策,为了迎合东莞中大户型的购房需求。从2008年前10月的销售来看,这些拼合的洋房项目市场销售情况总体比较好。
: B' S' s+ ^. l% U& O4 s, H6、新政抑制月底需求,有待11月初释放
! T+ x# G3 y: c9 _自22日新政公布以后,市场成交量急转低迷,主要是新政部分细则实施日期在11月1日,而且银行贷款利率的相关细则没有出台,市场普通采取暂停签约来应对,故10月底签约的主要是受新政影响不大的非住宅以及大户型住宅,市场签约数量急降,等待新政细则的全面落实,而11月初有望释放前期抑制的需求。1 r& V/ M. v+ L6 K! [% D& j( R; S
7、营销策略转变/ c) c. Y$ c2 I" B0 @
淡市中营销取胜,“银十”已经过去,市场的反应告诉我们,单纯的价格营销战已经使市场逐步走向麻木了,经过了前一段时间的价格鏖战,市场的营销逐步走向了多元化:
1 F" c+ v+ {4 [4 T, y集中引爆式营销。是指在短时间内以数取胜,营造铺天盖地般的气势,引爆市场气氛,集中市场注意力,彰显企业实力与产品品质。其中以富盈五盘齐开为代表。东方华府、长安镇的御墅莲峰、石碣镇的皇冠银座、樟木头镇的山水华府、谢岗镇的山水花城一期美寓均10月开盘,无论从项目数量,项目的覆盖范围均为近期之最。从报纸广告,电视广告的频频露面可以看出,富盈五盘齐开在数量上取得了胜利,在关注度上取得了胜利,当然这也是建立在富盈集体强大的企业实力上,因此此类营销方式也较为适合有较大市场号召力和实力的开发商,这样更能发挥多项目优势,扩大影响力,展示集团实力,提升项目形象和档次。
2 m' n0 V9 ]$ |: U“儿童牌”营销。在过去的十月,围绕“儿童”的营销方式可谓比比皆是,江南第一城举办“宏远•江南第一城杯”东莞市第八届少儿书法大赛;百悦尚城举办“学龄前儿童保健知识”专题讲座;世纪城国际公馆联合东莞电视台举办精彩童星电视大赛;中央公馆•海德堡联合寮步人民政府科教办举办寮步镇“未来之星”少儿才艺大赛;翰林雅苑举办亲子嘉年华活动等等。这明显是东莞营销细化升级的信号,而随着市场的走稳以及东莞家长对孩子未来的重视程度不断加大,孩子也将成为项目成交与否的重要因素。分析原因可得:第一,集聚人气,营造社区文化氛围,有利于口碑传播,提高楼盘形象。第二,刺激“为孩子置业”的需求:市场观望情绪仍然存在,置业者特别是二次以上置业者出手更加谨慎,能够促使他们下决心换房的一个重要因素就是为了孩子,尤其是希望孩子能获得更好的教育资源,除教育资源外,良好的成长环境和艺术氛围也是家长置业所关注的重点,尤其是购买中高端住宅的客户对此更为重视。第三,整合强大媒体平台,持续时间较长,有利于扩大宣传力度。如江南第一城举办“宏远•江南第一城杯”东莞市第八届少儿书法大赛和世纪城国际公馆联合东莞电视台举办精彩童星电视大赛,整合了媒体,举办初、复、决赛,持续时间较长,有利于持续宣传,在消费抉择时间拉长的今天有利于吸引置业者对楼盘的持续关注。第四,成本较低,“一对一营销”有利于促进以老带新。聘请明星到场,举行巨额奖品抽奖尽管能聚集人气,但毕竟持续时间短,花费巨大,但举办少儿活动只需要付出策划、场地及相关奖品和推广费用,成本相对较低,而且举办少儿活动还是“一对一”终端营销的一种手段。举办各种类型的少儿活动有助于把对孩子有相似培养目标的家长聚合到一起,发现潜在客户,进行跟踪维系,从而促进销售。8 s, l' ?5 v1 t5 E1 O
商铺创新营销:金地格林上院“免费用铺”配合“首届家装建材展示节”,计划中的“金地格林上院创业基金会暨加盟连锁店推介会”,能提高项目商业入驻率,提高项目商业档次,营造良好的商业配套和氛围,而且更有利于提高项目的整体形象与档次。
+ I5 K. w1 ^: H; k1 w/ p* h; a& O明星、电视台主持人助阵楼市促销:星城国际花园将邀港姐冠军郭羡妮亲临样本房开放现场;塞纳城市嘉园邀四位东莞著名的主持人方亮、王晓、孟祥东、王静净出席开盘仪式;翰林雅苑开盘当天邀请东莞著名主持人张静到场等等,有利于增加楼盘人气,但影响力有限,持续时间较短,过目则忘,难以引起置业者对楼盘的持续关注。5 ]3 R4 k! p6 b# H* c4 ]
豪宅营销,打造软环境:着力打造软环境,如楼盘氛围,楼盘档次等等,10月豪宅营销,如东方华府、帝景湾举行隆重的产品发布会;丰泰观山碧水国际顶级品牌拍卖,以塑造和提高楼盘档次;丰泰观山碧水和中信森林湖举办山水讲座以满足职业者对项目软环境的了解;而御花苑举办美术展览则主要是为了塑造项目文化内涵,提高楼盘品位等。

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发表于 2008-11-12 13:54:25 | 显示全部楼层
山东烟台$ K1 P% s9 C. n6 |4 J) p9 m4 t4 i
随着国家政策的出台,老百姓观望的态度越来越强烈,虽然一系列的优惠政策,但是央行的政策细则还没有具体落实,即便是老百姓买了房子也不会马上去办理按揭什么的。房价没有大的波动,还是有一些开发商在努力的回笼资金,实行大的优惠政策和一些措施,受到了一定的成效,可是不大。
7 u" H) F4 q$ H- o政策慢慢的也在起着还能打的作用,促使房价理性的回归,渐渐的回到老百姓能够接受的价格。

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发表于 2008-11-12 13:54:47 | 显示全部楼层
山东烟台
2 E" j. }# t& F' S# o随着国家政策的出台,老百姓观望的态度越来越强烈,虽然一系列的优惠政策,但是央行的政策细则还没有具体落实,即便是老百姓买了房子也不会马上去办理按揭什么的。房价没有大的波动,还是有一些开发商在努力的回笼资金,实行大的优惠政策和一些措施,受到了一定的成效,可是不大。( P' P0 S" D* o9 b
政策慢慢的也在起着还能打的作用,促使房价理性的回归,渐渐的回到老百姓能够接受的价格。
发表于 2008-11-13 14:32:50 | 显示全部楼层
描述你所在城市的房地产现状 ,判断你所在城市的房地产后市,并说明为什么。
; I) M+ s5 ^7 N& q大连城市的房价和其本身的工资结构的比例是3:1,这里本地的居民收入过低,对于房子的价格遥不可及,随着08年市场的遇冷,消费者似乎看到了房价下调的希望,大家纷纷采取观望措施,而大连市场也确实收到了不小的冲击,很多小的开发商城不下去纷纷开始了价格肉搏战,除了市中心的中山区的价格比较稳定没有价格优惠外,其他的区域都有明降或者优惠暗降的表现,其中尤其新兴的住宅区域降价的幅度比较大。关于未来房价的走势,并不是仅仅房地产业内的东西就能决定的,房市是国家整个宏观经济链条中的重要一环,以目前中国经济驶入慢车道,进出口贸易全面瘫痪的现状,政府为了促进经济稳定发展,会采取一定的手段进行房市的扶持,但是我们要想到,造成今天经济衰退的原因是国内经济发展中部分行业经济过热,其他行业经济遇冷,这种畸形的经济发展造成的,所以政府对楼市的扶持是有一定限度的,到达一定的程度后,就会随市场发展,政府也不希望这种情况再重现,而大连的经济发展和中国的经济一样畸形,旅游业和外包服务业的高速发展说明了大连是个新贵城市,但是土生土长的居民仍生活在基准线上,所以大连目前的楼市价格不会降很多,未来发展将会是新一轮的增长,因为城市本身的向心力吸引更多的人群,需求会不断增加。。。。。。

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发表于 2008-11-14 17:33:44 | 显示全部楼层
描述你所在城市的房地产现状 ,判断你所在城市的房地产后市,并说明为什么* i& Y9 ?  J9 X7 F

8 K7 K$ ^& g8 K+ i, F6 Z南方,小城,蜗居内陆,物价高薪水低,房价基本持平,销售量年比较有所下降。多数观望状态- ~7 d# m9 W! r8 v) G
稼轩罢官曾在次有词正做此市行情“归盟都在, 新来莫是, 别有说话"

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发表于 2008-11-14 23:18:59 | 显示全部楼层
描述你所在城市的房地产现状 ,判断你所在城市的房地产后市,并说明为什么。: v# A8 |" i* _& ?: G* }4 O
答:我所在的城市是成都,根据我们近期做的市场调研,成都楼市受到金融海啸影响不大,地震的因素也仅仅在震后两三个月起作用,再加上新政策的出台,现在楼市基本回暖。基本上大品牌公司的房子卖的都很好,如万科金域蓝湾、华润翡翠城和二十四城

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发表于 2008-11-15 10:17:24 | 显示全部楼层
现在在湖北黄石,情况还可以,每月30+的成交量,区域内的项目销量就差点了!
. m& c2 D% h1 ^) a0 s1 t湖北武汉!
  \1 `; i% K3 {4 M6 ^现在老百姓看房地产的热闹,就像看见曾经抢走自己老公的第三者一样,眼神里带着怨恨!
& g7 ?4 D" N6 r去年武汉地王以7000+的楼面价成交后,转眼今年地价一路下滑,今年整年拍卖的土地 多数以流拍收场,现在的现状就是开发商比老百姓的观望情绪还重.............都不拿地了,已经上市的没办法,硬挺着,最该杀的媒体为了赚眼球就弄些吸引老百姓的房市惨淡的话题,想救市?我看先把媒体摆平 啥都好说!
2 }) L: Z+ }4 t% x  n) j成交量大幅减少,前几年太疯狂了,现在那股劲没了,淡一些也正常,就像嗑完摇头丸以后,爽够了 头就疼了!对后市我比较看好,头疼过了咱在嗑一粒摇头丸呗!/ L* |: b5 z, E* o
武汉的8+1城市圈对地产有很大的触动作用,话说回来,房市还受大环境影响,通胀就涨通缩就跌 市场规律很正常,但是为什么期货里边没有房价的期货品种呢?原因很简单,期货都是金融衍生品,是不可预料的,股指期货什么的,房价不一样,谁都知道房价越来越高这才是正常的..........
3 ]2 K/ _" o% p* O还是看好后市,等这次美国的影响过去吧,国内增加内需,到时候.. ....哼哼 咱赚到钱也买房娶老婆!

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发表于 2008-11-16 00:17:10 | 显示全部楼层

哈尔滨市

今年上半年至8月份,哈尔滨市累计销售新建商品住宅216.8万平方米,每平方米均价3493元,销售价格指数仍保持同比上升趋势。其中经济适用住房销售面积为15.8万平方米,均价为2095元/平方米,同比降0.62个百分点。  $ P/ e4 m$ A( Y# v
  由于部分市民看到南方城市楼价下跌后持币观望,哈尔滨市新建及二手两级住宅市场均不同程度出现销量下降,但量缩价升,销售均价仍保持上涨。受国家及哈尔滨市两级政府调控影响,哈尔滨市经济适用住房均价同比下降0.62个百分点。与国家发改委公布的8月全国70个大中城市房屋销售价格指数对照,哈尔滨市商品住宅销售价格指数除二手房价环比涨幅略低外,其他3项指标涨幅均高于平均水平。 3 t/ I  U2 ^- {# D0 D9 ~! O1 e
    这一数据说明哈尔滨市房地产市场仍维持良性健康发展态势。统计数据显示,去年,哈尔滨市竣工住宅581万平方米,实现销售574.2万平方米,平均销售价格每平方米3157元;今年哈尔滨市计划住宅竣工面积500万平方米,前8个月累计销售住宅216.8万平方米。
9 l* V" @% V1 q: {3 p; R5 C0 W    进入9月份以来,哈尔滨市商品房销售面积快速萎缩,当月销售33万平方米,比上年同期下降52.9%,其中商品住宅销售30.4万平方米,下降53.4%。前9个月,哈尔滨市新开工面积和竣工面积均明显下降。% Y* u5 s; T& p: B  u
    1-9月份,哈尔滨市商品房平均售价3762元/平方米,同比上涨10.5%,增幅与去年同期基本持平,其中住宅价格3611元/平方米,比上年同期上涨12.3%,增幅均回落。
2 v+ O% {- K; G% j    近二个月情况基本相当,因此,哈尔滨市场在目前的全国观望氛围下,房价依然保持在上升通道,只是销售量的萎缩是非常明显的,在这个方面,恐怕全国任何一个城市都难独善其身。
0 R; A, G3 z6 |    关于“后世”,我想会轮回转世为更健康的房地产市场;3 c+ S: Y6 @( J/ L& I2 h
    关于“后事”,我们会尽力料理;) x* _+ g* V5 B7 T- |# W
    关于“后市”,我们认为是一个至少一年以上的调整期。其一是政策的后滞效应;其二是目前铁定的观望;其三是整体经济的调整需要时间;其四是全球经济衰退对中国经济的影响有待化解;其五是行业自身确实已经进入调整周期;其六是政府对房地产行业的态度也正处于随时变化的阶段,下一步的政策也至关重要,而同时,又会带来下一轮的政策后滞效应。这个调整期有多长,行业的冬天也就有多长,只不过是零下多少度的问题。同时让我们静待初春的来临。

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发表于 2008-11-17 13:05:08 | 显示全部楼层

描述你所在城市的房地产现状 ,判断你所在城市的房地产后市,并说明为什么

继续练级:
2 d: U; y+ W- W1 i3 j  哈市目前市场并未受到太大的政策影响,且刚性需求仍就没有降低,新开盘的项目销售较为理想。国家在11月1日开始执行的政策也在一定程度上刺激了部分客户对地产的消费,但是观望阶段的客户仍然占据了大部分的比例,且北方由于气候影响,目前到明年春季应该是一段较弱的销售周期,预期在明年3月以后市场会有逐渐回暖的迹象,希望哈市的各个FZS一定要警惕自己的资金链,在市场回暖之前,能够挺过这段严寒。

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