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楼主: 七宗最

[十八铜人] 新人练级第1关【18铜人5】:判断你所在城市的房地产后市

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发表于 2008-11-17 17:42:40 | 显示全部楼层
我在东莞,俺这地方都知道撒,很不景气,价格、销量刷刷的往下调,销售量很多地区下跌超过50%,价格也回到了06年,开盘一万多,改到5000的不在少数。加上目前经济转型,政策对珠三角的不利好,宏观上也隐隐有些退让。多厂外迁、倒闭,人心惶惶,预计会有一个转型期,甚至有人说,会变成空城。) j, T5 G* G4 E5 N$ C& N  k+ Y

4 B8 B3 g4 o( W* {+ M个人认为,东莞的位置决定他不会变成一个衰落的地方,这么多年的经营,若干年后必定能再现繁荣,而地产也会随着宏观的一些改变,波动一番。预计明年中上旬,市场将会稳定,长期看好!

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发表于 2008-11-17 17:50:34 | 显示全部楼层
问:描述你所在城市的房地产现状 ,判断你所在城市的房地产后市,并说明为什么。
/ f9 Y2 _9 Y  H! u$ |, e* O: n- _5 B8 M" k; m8 p# @' [+ D2 u  i
答:
9 m5 [" m& \- v: c, w我之前的项目是在河南某三级市场,平顶山汝州市,
% \$ A3 i+ J  Z- }/ z# O$ {" k$ u* S# n% p) p6 g
其房地产开发进入时期较晚。3 p9 i4 [. ]/ R  m
06年才出现第一家正规的房地产开发项目,07年,三到四个。市场前景看好。
. E# p" y2 d2 x6 X4 s而之前,多为私人或集体开发,不成体统,非常混乱,也将对后期的城市建设造成约束。
$ F0 L7 i( }, F6 G4 c: M3 b而08年,诸多项目进入市场,包括大量的小产权项目,政府无干涉,非常之混换和张狂。影响了整个房地产的发展,使之无法进入下一个阶段。
2 h; q0 J: U# w% X6 R' {3 v2 c# m0 W# ~9 Z7 l+ \! L, p
并且,该城市产业混乱,城市建设混乱,个人分析,其发展空间和进度将非常受限和缓慢。7 P6 g3 d. Q) T( t& B: Z/ W) [: x
+ v0 Z1 ?' W" W3 h0 n! N- N6 l
所以说,政府的引导和城市建设的步伐将对一个区域的房地产的发展产生制约或促进,项目运作时,进入期必须慎重。

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发表于 2008-11-18 18:11:11 | 显示全部楼层
南京还在降啊,由暗降变为明降。最近成交量回升,这主要是因为江北部分楼盘降价达到了3000元/平方米左右,再配合公积金及商业房贷新政等优惠同时实施。估计年底前还会降吧。  D" d1 \* S* K0 q% o
希望明年春天以后,房市能够回暖,我相信新的金融政策实施后会逐渐好起来的,我身边等着买房子的人就一大把呢。

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发表于 2008-11-19 16:49:42 | 显示全部楼层
石家庄上半年市政府大力推动“三年大变样”,把个城市拆的像误进了震区。6月后,明显市场成交下跌。一开始,好多开发商坚挺价格。到后来暗降,现在是明降,再加搜房网团购,本月每周六日搜房团购到处转,大多楼盘打出团购额外优惠。不过,买房者,好像依旧不买账,销售依旧不见好转,售价是一降再降。开发区大开发商打出2800的价格,倒是回款7000万,解决了燃眉之急。
5 j; N# u, O& C3 G值得一提的是,现在推出好多期房,没有什么工程进度的,比周围低1000多,吸引了一定的成交。不过期房在一定程度上还是有风险的。
. J+ ~( D! K2 c现在大多持币观望,不急于买房。有一句话:以前房价一路走高时,不急着买的也买了,现在房价走跌时,急着住房的也捂紧了口袋。+ M$ q+ ~" k, Q7 M* C$ h- J2 [& M8 g
后市,应该是不错的,估计要再经历半年左右的时间,想买房的看清调整已经到位,再等价格上也不会得到好处了,刚性需求会得到释放。

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发表于 2008-11-20 02:01:42 | 显示全部楼层
泉州,大政策的影响就不多说了,简单点说,调控前在售的卖不动.做各种降价促销反应平平,今年刚开的盘一个价位比一个低(同区域位置而言),折扣一个比一个大.将项目定位在刚性须求的自住型的这一群体展开营销的反应较好,当前的全球金融危机对外向型企业较多的泉州也是冲击.新一轮的政策又将出台,未来房价应该向对理性合理,暴利的时代已经过去了,价位合理,区域位置较好配套完善的项目空间较好.重品质,有实力的会更好过,泉州人的购买力是比较强的,市场良性发展,会更好.就看最新的政策细则的出台了.

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发表于 2008-11-20 16:39:24 | 显示全部楼层

泉州房地产

泉州房地产:泉州经济发展相当迅速,尤其是做为处于正在发展中的中小城市,凭借其特殊的地理位置如被称为闽南金三角的中间地带,可南引北上突围,吸收资金和带动发展.特别是吸引侨资"借鸡下蛋"快速起飞,且分布在各地区的产业和产品具有浓厚的地方特色,且定位较为清晰,专攻一点,突出优势而快速发展.当然泉州房地产近来发展势头也很猛.如自从圣湖小区做为泉州较大手笔的经济适用房,泉州本地和邻近地区的房产开发商已嗅到巨大的商机,从而蜂拥而至,抢吃泉州房地产这块大蛋糕.如相继开发了东方银座,冠亚花园城市,国际星城,福新花苑,丰盛假日城堡,金帝大厦,云谷小区,汉唐天下、千亿山庄、宝珊花园、东方经典、大唐世家、盛世天娇、泉州奥林匹克、山水湾、碧水湾、盛世融城、富临华城、海景国际花园等等,诱足了消费者的购买欲望,也在很大程度上激活了中小消费者的消费潜力,从而有力地拉动了泉州经济的发展.但是近几年来,泉州房地产发展较猛,旧城改造,新区开发等引发新一轮的圈地运动,如南北东西向外扩张,但是,不可否认的是,在这个过程中,泉州经济运行也出现了一些矛盾和问题. 如部分行业投资过热,很大程度上是由房地产引起的.虽然,这里的房地产是个大房地产的概念,也就是说,这个房地产里面既包含商品住宅的生产,也包括了非商品住宅的生产.但是,我们不能否认的是,一些城市房价的非理性上涨,不光已经给当地居民的生活带来了直接的伤害,引起了当地居民的严重不满.毕竟泉州只是一个正在发展中的中小城市,初期固然可以较快,但切不可偏离本地经济发展和居民所能承受的能力;一方面,大张旗鼓通过引商扩资进行较大规模的投资,但对市区而言,大多都是商业物流投资,如超市与电器城之类,但它们在很大程度上引起土地紧缺,从而极力地推动房价的非理性地上涨.因为泉州毕竟有别于上海,北京,南京等大城市,居民平均收入普遍并不高,不能不顾客观情况而盲目跟风,虽然在整个房价上涨这个大背景下受其影响,但不能偏离本地实情,否则不但不能有效地推动泉州房地产行业的健康发展,还可能导致一些行业的盲目扩张和低水平重复建设.+ O& _- ]8 g; j% F5 h1 E5 ]6 f
近几年,泉州房价从3000多元一路上涨到5000多元,目前已涨到8000多元,而且还有上涨的态势. 试,在受到房地产委靡和金融危机影响才出现短暂的降温情况,想想看,如果让这种房价高涨的势头一直保持下去.资本存在着天生的逐利性,受利益驱动的影响,其必然的结果是,一方面是大量的资金蜂拥而入房地产市场,出现所谓的"三外"抢滩房地产市场,导致房地产市场的非理性繁荣;另一方面,在房地产市场的非理性繁荣的诱导下,房地产上游关联行业的投资随时都有可能迅速反弹.而房地产上游的关联产业,大部分恰恰就是本次宏观调控所要抑制的投资过热的对象.要知道,目前我国针对固定资产投资过热的状况,采取了一系列宏观调控措施.虽然现已取得了明显的成效,但是必须清醒看到,现在,宏观调控所取得的成效依然是初步的,宏观调控仍处在关键阶段.新开工项目很多,新的投资规模依然居高不下,一些地方以投资求发展的冲动和欲望依然强烈,投资再度膨胀的压力仍然存在.如最近泉州四方位的投资扩张,到处抢圈土地,要警惕这一现象.
  Q6 P# Y. S) g* ?因此,遏制止住房价的非理性上涨,不光直接关系到民生,符合广大人民群众的切身利益,同时也是本轮宏观调控的一项重大内容.由于房地产有着宏观经济风向标的说法,所以,甚至可以说,从某个角度讲,经济能不能成功实现软着陆在很大程度上取决于房价能不能成功实现软着陆.

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发表于 2008-11-20 21:06:58 | 显示全部楼层
珠海
5 A& ?0 g, |% X4 X8 C/ j! W9月 10月 成交量依旧不景气 一些搂盘纷纷明里暗里降价打折 期待09年能够出现转机
发表于 2008-11-21 07:52:54 | 显示全部楼层
现如今,房市的冷淡已经差不多是席卷全国。珠海的房市与去年相比,也冷淡了许多。据了解,很多开发商都在资金链上出现了严重的问题;降价、促销……各种形形色色、或明或暗的打折促销活动在珠海“广为流传”。前几天,无意中看到一个广告:深圳某楼盘以美女的低胸装为背景,打出“不能再低了”的广告语。顿时间,引起了业内人士的关注与反思。“无奈”,似乎是我看到这个广告后的第一个反应——我感受到了开发商面对当前的冷淡房市,不停降价的万般无奈……
1 k; D% B* P9 X9 x4 t( s
7 f" T" l2 V% @% v1 v然而,在这种环境下,我们就只能拼价格么?我想,正确的答案一定的否定的!对于一个企业,经营的最终目的就是为了盈利;但是如果只贪图一时的暴利,那么盈利也是短暂的;想要长久,我们就要比拼专业水平、产品优势等等。
1 n) i2 d8 j* r' w: A8 b! a
( X  I* x8 A% B07年的房市太过火热,同时也热了想由此牟取暴利的开发商们的头脑;用万科董事长——王石的话讲:当时的房市,阿猫阿狗都能卖房!然而,这毕竟不是健康的房市;浓厚的泡沫毕竟会破灭。如今,08年——房市的严冬,确切地说,应该是房市趋向理性化、专业化。不仅仅是消费者变得理性,“不好骗”;更应该是房地产的业内人士开始静下心来,思考今后的发展方向,巩固自己的专业壁垒!21世纪,理性、科学发展的世纪,我们需要的是专业、规范。相信,如果达到了一定的专业水平,同时理性的面对房市的火热与冷淡,大家的心态平和了,价格也就不再在我们的心中“大起大落”了!4 R7 ^, p* i( \! k" m5 N9 F8 g

$ l, K% g* _1 X' D然而,我所提到的这个“专业”,并不仅仅是销售的专业,而是从房地产的开发、企业的管理、企业文化的建设等等,都需要我们用心去经营处理,将其科学化、规范化。房市火热的时候,我们忙着销售;房市冷淡的时候,不正是适合我们低头沉思,丰富自己,专业提高的好时机吗?厚积薄发,机会向来都是留给有所准备的人;同样的道理,当房市渐渐回暖的时候,真正的春天也是属于那些能够“理性过冬”,并且专业化、规范化的房地产企业的!

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发表于 2008-11-21 16:24:36 | 显示全部楼层
描述你所在城市的房地产现状 ,判断你所在城市的房地产后市,并说明为什么。/ E3 U3 B! X! P
济南充其量为二、三线城市
, T% y+ a- |7 w! Z& ^$ Y1 L& m总是后知后觉、慢上半拍7 ^  I  O) u' g$ O
在一二线城市降价几个月之后才稍有动作% w5 S7 i: W9 e" w9 r
而动作确实那么的小心翼翼、如履薄冰
1 _' M: V) {, _$ N' b打折、优惠、保值等活动也是从师他人。。。
  b. m! x% n3 i3 d1 \4 A% l以山东人的保守,估计这次观望期要比一二线城市要长至少半年的时间
1 ]3 g) z) d; g; ~经历这次观望之后,相信济南人在购房的态度上也将有所转变
8 S$ _0 z6 U8 z1 {$ H不再盲目的跟风,也不会再被广告诱惑,购房将进入理性思考期* b/ R1 U. G7 f; x
投资客户撤出后,刚性需求客户也将变的畏首畏脚,瞻前顾后
8 Y, l. V6 f; \- ~短时间内交易量将维持在零星销售的状况,不会有什么变化。。。。。。
: L- x+ H- [& D& `开发商也不再轻易的上项目,新项目将锐减,主要是刚性购房者来消化市场存货为主!

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发表于 2008-11-22 09:27:54 | 显示全部楼层

回复 1# 七宗最 的帖子

描述你所在城市的房地产现状 ,判断你所在城市的房地产后市,并说明为什么。9 m' g8 B( Z0 C0 E- u; e" W( S3 E( p; ^& f2 I

8 B5 S4 o( s/ c0 C6 f7 ^, M临沂,当前现状:3 }. M% e) f0 z2 `9 q9 B7 _
市场供应量大,产品细节有所差异化,但是整体来说同质化比较严重,购买市场承接能力有限,而且因为宏观影响,观望气氛浓重。今年6月份以后月销售量1套/项目左右
1 u) R; F# i, W( P- t5 g5 Z- c5 m) m& O
后市:- a; g! h: ^- K! Z& e4 |2 H; ~
未来5——6年内不好出现回暖现状,当然成交量可能会在2010年出现回暖,但是整体大势来看,5——6年内市场不会回暖,将一直延续山东地级市房价上涨最为缓慢的现象,如果土地市场依然如此混乱,即使临沂作为山东第一人口大市也难以改变其市场现状。( L/ U* h8 c1 O& [- T( o4 p

, s% D6 U' X% z; Z0 i对后市如此态度的愿意是什么:+ e$ o+ ]9 N8 C7 h3 w/ s7 u$ v5 o
1,当且市场供应量大,初步估计在600——800万左右,以去年的去化速度,今年的市场供应量需要3年左右的时间去化;
  c0 C8 t0 ]# O: u6 ^, P: E+ O2,土地供应无序,透支临沂房地产市场,临沂土地市场供应没有节制,先由兰山然后滨河然后南坊,然后大学城,然后河东。仅南坊区域今年的土地供应就在400万左右,临沂市政府是在通过透支临沂房地产市场的形式来拉升临沂GDP,提升自身政绩。所以我断定临沂市6年左右的时间市场哪有改观,即使宏观环境在1——2年内转变,但是其区域市场的过量供应,并将加重竞争的激烈化,而且临沂虽然作为山东第一人口大市,全国第三批发物流城市,其实其经济发展仍相对落后,买房市场购买力有限。

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