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这一次,任志强或许错了。

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发表于 2016-12-14 14:15:54 | 显示全部楼层 |阅读模式

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' I. o: r2 _- y! v) g3 B任志强微博被封后,仍然可以在“闭门研讨会”上发声:
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2017年房价会比这一轮涨得更高!
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先把本文的结论说了,免得有些人觉得太长,还不到重点就不耐烦了:+ t( _7 x" K8 N3 X1 J! F; H  B

  J$ W* j4 e4 K" q6 L/ B. F2017年房价不会猛涨,2017年下半年房价有望下跌。
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: q+ d7 {, A: Q- w' q' pB哥说,如果不出台累进制房产税,今后的房价还会涨,但是永远不可能像这一轮这么疯狂。所以,首先可以判定的是,2017年比这一轮涨得更高是不可能的。当然,这里所谓的涨得更高,B哥理解为涨幅。虽然B哥人微言轻,但是我更愿意相信B哥。B哥在一二三四线城市都操过盘,投资炒房更是小李飞刀,例无虚发。相比于战斗在第一线的B哥,任总层面太高,以至于对“楼情”无法体察入微。就任总此番对房价的判断,采用的几个重要论据也不是那么接地气:
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2 d" p3 V( N+ s. L' K+ r# c4 r: _1、任总认为,2008年之后算,美国房地产对GDP的总贡献度最低是12.6%,随后一直递增。我们今年只有8%。意思是,中国的房地产在GDP中的占比不是多了,而是少了,还大有空间。这个数据无法证伪,但是B哥笑了,不管美国有没有12.6%,我们肯定不止8%。就算这个数据来源很有权威,那么唯一合理的解释就是----权威机构也有“笔误”。( ?& U3 d. q* R% x" S& s" P

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2、谈到房价收入比,任总又不提美国了。并且中国内部“自撸”:
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1992年月收入88元,房价998元) d! e5 i. S% ~7 E
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现在房价6000多元,收入3500元; h' t2 ?. \: w
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而且:收入还没算上股票等收益。8 n  Y1 m; K( k0 L) m. ]

# r; Q3 H# l- X任总的意思是,房价收入比,和以前比起来,现在不是高了,而是变低了。
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, ]5 X# ~/ {# l& r% p事实上选用1992年的房地产来比较,就很可笑。那时候房地产的发展,连起步算不上,根本没有参考意义,只是欺负大家记忆模糊而已。但在B哥模糊的记忆里,1992年的月收入也远远不止88元,那时候安装一部电话都要5000元,88元恐怕是某些城市的最低工资标准吧。1992年,很多公职人员辞职下海是真的,在深圳、厦门等经济特区打工的工资,已经达到300-600元,任总选取一个88元的工资,实在有失偏颇。
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& {1 V# ]( ~& J+ p( ^5 r至于任总提到的股票的收益,更是只有呵呵了,那更多是负收益吧?70%的人炒股都是亏的,任总应该知道才对,毕竟华远也是上市公司。
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! E2 J: X% P2 J- b. x扯那些陈芝麻烂谷子的事没有意思,要动态地比较房价收入比,那就和2015年比,不是清清楚楚吗?去年几个热点城市,房价涨了30%左右,有的甚至涨了50%。而收入,大家都懂的,能保住没有下降的都是要偷笑的了。这么明晃晃、赤裸裸的对比,简单粗暴。不知为什么要扯到1992年。- c8 M  m5 Z  e7 h. r
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然而,最关键的是,房价收入比根本不需要动态比较,因为房价收入比是一个数值。只需计算出房价收入比,看它高不高,合不合理就可以了。
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现在按平均工资算,热点城市一般需要3-5个月不吃不喝才能买一平方米。一套70平方米的房子,就需要15-30年不吃不喝不生病不交朋友不走亲戚才能买得起。
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这还不高吗?这还合理吗?- |2 ^. b( t  i; i. Y

! Y8 z% E' ]9 D就算1992年真的要10个月不吃不喝才能买一平方米,也不能证明现在房价收入比不高。这就好像一个吃喝嫖赌的人,别人说他两句,他就举例说,我这不算什么,有人还吸毒呢。
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当然,以上这些论据都不重要,甚至根本不需要这些论据。从逻辑上,中国房地产在GDP中的占比是否合理,以及房价收入是否合理,都与房地产价格是否上涨没有关系。因为还有一条路,并且已经践行了十几年:0 M. [! D) O1 {: \

8 B  O/ q! `% H8 |虽然不合理,但还是可以不合理地上涨。' N) s; _+ i! i+ P" V, ]
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3、任总真正提出有力支撑2017年房价还会猛涨的理由是:, t1 o; y7 |* o

, r; Q- k3 C& }' [9 |0 O5 L! E房地产供给侧改革本来应该是人往哪去,土地往哪供,但这几年我们恰恰做反了,人越往大、中城市去,大、中城市供地越不给力。
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简而言之,土地供应短缺是根本原因。
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, V0 F: {8 k- h4 x0 q0 n$ U最明显的一个反例是,深圳现在是涨得最猛的急先锋,而在2年前,也就是2014年,深圳土地供应也是短缺的,但那时候深圳房价却一直萎靡不振。
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3 B4 C! C1 y% O  Z2 q7 F土地供应为什么会短缺?莫非是地方政府钱多到用不完,不想卖地了?
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9 E! q. D9 u$ Q9 G: Z% t恰恰相反的是,正因为当地的房价萎靡,市场萧条,再供地的话,不仅土地卖不出好价格,而且已经入市的楼盘会雪上加霜,导致恶性循环。地方政府对卖地的热情,对土地财政的依赖,是丝毫不用担心的,直到山无陵,江水为竭。
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" L4 S) d$ I9 U当然,反例只能证明这个道理不完全对,并不能证明这个道理是错的。任总的意思是:热点城市涌入的人口多,而土地供应不足,僧多粥少,所以房价一定还会涨。这个问题就可以简化为,热点城市房子不够,所以会涨。
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2 g7 X; L* h) w如果是这样,那就真的“大错特错,不要来,侮辱我的美了”。B哥认为,没有任何一座城市房子是不够的,因为没有人睡大街,并且有很多的空置房,门口的链家里,房源贴满了整座墙,就算最热的北京、上海、深圳,也概莫如是。
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人口涌入多,而城市供地不足,僧多粥少,所以房价会涨。这个道理只是听起来很有道理罢了,实际上房价上涨或下跌与之并没有多大关系。
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要说人口往深圳涌得最猛的时间,还是90年代。那时候深圳是发展得最好的经济特区,全国各地,一列列绿皮火车往深圳拉人。那时候深圳还要办理边防证,在关口排队进入深圳的人有时候要排上一整天,卖泡面、鸡爪的小贩赚得盆满钵满。可是90年代深圳的房价并没有现在这样疯狂。4 v  M" T* l, t7 O7 j/ b

: H: x' I0 i  h5 C8 E为什么?或许你发现了原因:) G5 f4 ?; B! R5 G( g$ c4 B
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1、虽然人多,但没有购买力。
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2、虽然人多,但没有意愿留在深圳,只想打工、赚钱、走人。
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       现在也是如此,涌入深圳的人虽然多,但是真正在深圳上班、打工的人,并没有购买力。即使他们愿意留在深圳,也无能为力。# d( B( y0 Q: C+ [$ D) m

0 P4 B; V4 T" ?; n& j+ b2 a# {4 _3 B7 E所以,深圳的房子是谁买的?
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7 P, i; \& w4 W* P1 M0 x深圳的房子是深圳已经有很多房子,以及外地投资客买的。而与涌入深圳的人没有多大关系。% ^7 O, F* t6 i9 t1 V

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5 i6 O9 G6 `8 B9 r' ], }) o% H      那么,既然都不是这些原因,那么此轮房价是因为什么涨起来的呢?: `& w, Y) v6 I, F  J: W

* Q. L& Z" A, u4 j% q- X因为舆论及默契。
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       房价上涨原因确实多种多样,是个复杂的模型。如果把城市比作一只股票,人口涌入多、城市供地少、城市经济发达、城市自然条件好、城市有重大的规划等等,只能算是这只股票有很好的基本面和利好消息。但是,股票基本面好,还有利好消息,就一定会涨吗?显然不会。现在打到的新股,每天都是涨停板,是因为它真的值那么多钱吗?显然也不是。那么原因是什么,当然是:大家都形成默契,捏着不卖,一致看涨。
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' r9 |* J- I2 u. N. k3 e而导致此轮对房价形成默契,并坚持一致看涨的导火索是:去库存。* v1 q- g! Z% P9 V/ G
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原本对三四线城市去库存的政策,被利用成对房地产的大利好,大家形成舆论及默契。有房阶层、炒房客、开发商,都一致捏着房子,一致涨价,房价就必然会涨。
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! }: p3 f. r3 U弄明白了这个道理,就不难发现,任总说此轮房价上涨与贷款和杠杆没有关系,是多么武断。本轮房价上涨,显然是在舆论和默契下,资本进行炒作。5 \# n9 s/ Y4 z4 N/ b

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那么,本文开始为什么抛出2017年下半年房价会下跌的论断呢?1 A1 k4 M) E5 h- ~. u! g$ i; j+ G
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首先,舆论变了。
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7 |* \  y. K) [7 B  Q0 ~    从今年国庆20城调控开始,后来又陆续对房企融资提出限制、上海限购限贷加码等等,对房地产的调控,已经从经济问题转向政治问题。所以,可以预见的是,主流媒体们的舆论,画风将会从1年前去库存的“利好”变为各地成交下降、涨幅下降、房价下降-------无论是否真的下降,只要舆论说下降,它就会真的下降。正如舆论说上涨,就真的会上涨一样。而从以往的经历来看,中国对楼市的政策调控周期,一般都是两年,明年想放松,不太可能。" s5 r8 u  h3 j' K% v
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其次,融资杠杆真的被限制了。
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8 F; g; b* q/ a不论是开发商还是投资客,在限贷限购加码的情况下,贷款融资都变得困难了。. i/ l0 n- i. C2 K' A% v

8 U1 z$ y# w) F- T       前几天盛传福建的融信在上海的地王,找了万科合作,卖了一半给万科。摆在台面上的理由是,万科的品牌和产品理念、福建房企的成本管理优势,强强联手。B哥说,所谓的福建房企更擅长成本管理是不知所云,在楼面地价都是几万元地块上,所谓成本管理都是杯水车薪,然并卵。------福建房企这几年突然蹦出泰禾、旭辉、融信等几匹专门在北京、上海拿地王的黑马,福建房企的融资能力倒是真的不可小觑。B哥对融信和万科合作的解读是,万科在大众心目中,仍然还是地产一哥,做事相对靠谱。在地王上,万科一向保守,不拿地王,是个老实和尚。这次与人分享地王,说明连万科都对地王动心了,无疑给市场打了一剂强心针。这就好像要形容一个美女很性感,一般人都动心是不够的,如果让一个性冷淡都勃起了,那才是真的够性感。除此之外,本次合作,融信对万科资金的需求,也是显而易见的。2 I0 f/ U7 H, {5 K; z/ \- a! `3 M- f
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所以,不少去年和今年拿地的开发商,是存在配资杠杆拿地的。而一般房企“加杠杆”的资金周期一般在2年左右,也就是在2017年下半年资金开始到期。并且随着调控的深入,还会加强“降杠杆”,房企会面临资金压力。所以,那个时间段,应该会有降价促销的可能。8 U% t) Q1 e3 W+ z8 b3 m5 k

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     B哥并不认为限贷限购这种禁欲的方式,就能让人不想女人。所以,B哥也认同政策放松后,房价还会涨。任总喊房价还会涨涨涨,从长远看,也许并没有错。但天使存在于细节之中,踩准节奏才具有操作意义。B哥认为2017年上半年有价无市,下半年应该会下跌。
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% t" t/ [  A6 W. l% [本文仅供参考,买房有风险,入市需谨慎。
发表于 2016-12-15 15:26:16 | 显示全部楼层
B哥并不认为限贷限购这种禁欲的方式,就能让人不想女人。——B哥,限贷限购这种禁欲的方式,是不是一定程度上限制了性的合法展开?
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发表于 2016-12-27 13:02:48 | 显示全部楼层
有道理,看看今年下半年楼市会不会如楼主所言
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发表于 2017-2-17 15:57:51 | 显示全部楼层
现在大家都在绷着呀
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