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楼主: 峰:)

辉煌的成就?惨痛的教训?(原创地产开发故事)

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发表于 2008-11-19 18:50:09 | 显示全部楼层
看来后面应该很精彩。从楼主的叙述中,可以看出你今后的处境很尴尬。一个总经理,居然是自己任命的,名不正,则言不顺。开发公司一般内部都比较复杂,因为股份就很复杂,多多少少都有几派斗争的。“没必要宣布”的说法,本身就是托辞。这个T总是个老滑头。楼主估计是技术型人才,对付这些江湖油子经验不足,开头的格局就吃亏。

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发表于 2008-11-19 21:52:34 | 显示全部楼层
如楼主谦虚的说:每一项都懂一点点7 Z% w  r, m0 K1 g4 x! I5 m
换做是我做这个总经理的话估计只能“当一天和尚撞一天钟啦”+ ]5 y9 v3 Z& K& b2 X
没有专业公司合作,没有新人加入。
2 o! }( ]( d3 S5 J3 @" x5 M第一步只有整合公司内部现有的人力资源了去做市场调查了6 M6 D" _& H) [9 y; |( L: X5 Q8 S
第二步整理市场数据得出主力户型主力面积及主力价位,整合所有项目的户型面积配比
( G- y0 {+ G* g第三步针对片区竞争项目做特征客群分析,同时打好政府部门获取一些统计数据,如:产业、经济、人口、收入;房地产方面的数据如:历年施工面积、成交面积、地块出让、价格等等信息。& S0 Z/ A  J' z5 ]8 T
第四步到产品定位了,做出项目规划设计原则及建议
& H5 j, V. `5 Q5 Z, l5 P步骤简单真正做起来那个繁琐麻烦啊!

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 楼主| 发表于 2008-11-20 08:22:37 | 显示全部楼层
9、轻重缓急
* Z2 F! ?2 o5 N6 j% H事情很多,但凡事有轻重缓急。2 B" @, T3 d* }& B+ _: Z" N
第一步先找三家设计单位来做规划方案。除了规划要点,不再给任何条件,100%的自由发挥。不是我不想提条件,主要是我连市场调查和产品定位都没有完成,怎么提?不如让他们自由发挥,一来我有时间去做市调,二来他们的自由发挥可以给我思路。等我完成了产品定位再提具体的条件,那时候他们对我提的条件更能理解并体现在调整好的规划方案中去。
( ~7 ~) s- Q) }第二步着手建立社会关系,最简便的方法就是利用F总的超强社交能力说服分管市长,以市重点工程为由,召开各主管单位协调会。然后再一个单位一个单位去报到。各个击破。
# a5 M# K( ~$ \( K9 |  ]% c# Y第三步市场调查
( u, v1 l) N2 |0 K
* |) A. G% J4 Z- z# j  f10、协调会和市场调查
) T$ |& v" f1 R! I9 c% P我真的很佩服F总的社交能力。居然一个星期不到,这个协调会就召开了。全部是各局委的一把手参加。
" O  ?6 V9 U- o让我感觉最佩服的就是那张加盖了政府大印的协调会会议记要。这可是尚方宝剑呀。
& t% [$ E+ C; C& o1 ~+ a在协调会召开的同时,我也初略地完成了市场调查工作。3 y1 o* [/ R9 a0 [% o0 g
这次市调的重点,我放在了寻求差异性上了,主要是口碑好的楼盘的优势所在和销售差的楼盘的败笔之处。这两方面都将直接影响我的决策。1 ~( O$ a4 D7 `/ B
至于价格,我并没有过多去关心。市场最高价1700,凭借我的项目拥有的优势,只要我再在产品打造过程中保持对方的优势,在其劣势的地方作出特点,再加上总价的控制,拉高价格没有多大的难度。
1 K! D+ }& K/ S3 p. D& ^4 G. N% g; P. d* k6 E) F
[ 本帖最后由 峰 于 2008-11-20 08:24 编辑 ]

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 楼主| 发表于 2008-11-20 08:22:54 | 显示全部楼层
11、赌博用尺量, N7 Q' }& k5 E% R( `, B8 B
市场调查的重点除了寻求差异,我还注重了三个方面的调查:. {, j' I+ v2 d3 l
一是汽车市场和赌博。
) U) I3 Z" Q; m5 T3 |% J5 v二是省城对本市的影响。- K' K/ u% @' m# d% P* X& f
三是郊县的经济状况和房地产市场。
- h! V8 d5 y: X; F7 [; {% M- o调查结果让我大吃一惊。
% Y+ D7 }3 g; {+ `) Q六个县中居然有两个的GDP比本市还高,他们赌博方式让人闻所未闻。用尺量着赌。我押5寸,你押一尺,什么概念?" L5 B" B5 o) {- p7 B
我没有用尺去量100张四人头到底是多少寸,但我相信一尺绝对不会少于5万。也就是说赌一把的输赢起码上十万。呵呵。。有钱呀。
. V' Q: y- e7 q$ a0 g1 \0 e' a而市内的私家车情况也让我大跌眼镜。虽然都是10万以内的车型,但很明显有攀比心理。妙啊。不好好让他们再次攀比一把,真是对不起观众呀。
; n: t9 Q8 l1 u( C5 J而省城对本市的影响之大,同样让人惊喜交加。本市高收入人群居然大部分都在省城有房产。更恐怖的是,赌博很厉害的两个县,居然很多人在杭州、上海、大连、青岛等地购买别墅或高档房。而商业购物的习惯,更是周末集体上省城团购。娱乐消费也同样是流窜到了省城和其他相邻的娱乐业发达城市。
% Q" \& |0 u2 w& P好!只要你有钱,只要你有虚荣心,我就不怕你不成为我的客户。
! d' q: ?5 a2 g! e: M7 S; R
% X$ R8 }* L6 @$ N- ^. {( F3 R# |  H12、案名的确定8 U  y/ J3 E; D- Y+ @6 ^
项目叫什么名字?这个问题已经困垴了我很长时间了。( g1 G% Z2 k, f' y2 f4 ~
别小看了一个小小的名字,里面可大有学问呀。
: ^. k* D- n6 d" A- w试想,再好的一个项目,叫个什么“狗窝”、“猪圈”,呵呵。。有人来买才怪呢。
5 D4 P& @, Q  s6 b6 c: j. G而饶口的名字也一样不利于口对口宣传。* A# D1 s- H* @) F2 }
还有就是股东和大部分客户的忌讳,也是要避免的一个因素。
* n/ m1 F4 N8 _" g8 X最害怕的就是,原本取了个好名字,结果用地方方言一叫,就变了味了。
: I% ]: e$ {2 U不好的谐音、忌口等等都要避免。7 u. U/ u# |: K
这些都是负面的考虑因素。
. ]: \! G5 P1 W& p- W6 h而正面的就是:一个顺口而又让人印象深刻的名字,绝对有助于你的推广。
; S8 |7 x% \# Z* _3 [' u这个项目到底取个什么名字呢?; v, i. [4 Z& f" o7 B( k
我一边想这个问题,一边招手叫出租。
, D" V% v7 ]% [& V坐上出租,顺口说了句:去南北院。(老市委是北院,老市政府是南院)。
/ {% ^/ D/ F* D对呀!就叫南北院!!!
0 @; }+ c+ v+ x5 |, K南北院就是市委市政府,这个观念在市民脑子里已经根深蒂固了。住在南北院就是住在了市委市政府,牛啊!这不是身份的象征是什么?
) Q8 L2 e& X( Z. _$ X你住哪?南北院!呵呵。。声音都不由自主地拉高了几个分贝。一股自豪的感觉油然而生!

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 楼主| 发表于 2008-11-20 08:28:29 | 显示全部楼层
13、到市志办找历史4 D- Y0 o7 u% p+ j
就在解决案名问题的时候,我找了很多资料,其中让我印象很深刻的就是某地的一个楼盘,名字就叫香谢大道,和国外的某著名商业街同名,而目标客户就是该国的华侨。* ^- a+ r2 z5 n
寻根、怀旧。非常奇特的招数。5 X- J$ M; o( F: i+ Z9 }) E) M
我是没有机会去国外做广告了,但对南北院有深厚感情的人却大有人在。这些人难道不是我的目标客户吗?
3 e/ c/ X  A0 _. o* q( @" h: Y直觉告诉我,市志办肯定有有用的资料。
6 Q, @! J- }& Q# N( Y+ K/ u9 p) A结果让我真的无法想象。
- \, Q8 B7 |- i) K( F南北院出了多少厅级干部,到省委任职的大有人在,甚至有好几个都做到了部级干部。
. W7 z: x' @8 ^2 E, C7 P而最关键的一点,居然几十年来,没有一个落马。就连几年前一场烧死近百人的火灾,也彻底把本市娱乐业给烧垮了的那场大火,也没有一个南北院的高官出事。
7 `% I5 C% K' M这说明什么?风水?神灵?
- j+ N3 J3 w- d  |) t9 d管他是什么,望子成龙、望女成凤的客户肯定会对这个现象感兴趣。
6 n, }- V4 W3 H( w( f6 S而想升官发财的,又有哪个不相信迷信呢?
, g0 A" R( ~# m8 c5 g: c" V0 X5 Z) M& ~/ {# Y
14、风水问题8 \6 y- n# z. t
市志办的资料显示,南北院的前身居然是某大家族的祖坟地,而当时另一个大家族想方设法想搞垮这个家族,都没有成功。最后就是通过风水师的指点,破坏祖坟的布局,才使得这个家族衰败。
: z; J+ J+ o3 d更让人感到惊奇的事情是:我住的那栋房子是老市委书记的办公楼,该楼在挖地基的时候,是请人做过法的。
+ E% @) P. v3 I3 c# R3 W现在我相信,江XX出国考察,肯定有专人用周易八卦算时间。
% T2 ?* L4 Q2 h' k& k* Q风水牌是肯定要打了。
) [! [  Q! Q$ D8 C但怎么打?
& q3 f! ?9 E0 _; ?; g, d广告法严禁采用迷信手法做任何宣传。- \+ }2 \, }. _+ b/ d  P" v
含沙射影吗?民间流传吗?暗示手法?4 _: _  }4 B: x) I- T2 f( `
晕啊。看来不找专业公司合作不行呀。" P9 t- W4 j1 a; C  U0 ]; K
我只知道大概,但要我去做文案,不如杀了我爽快点。' D4 z6 K7 s3 n  N7 ]" c; j# M* C
但有一件事情是必须做的,那就是拜访所有的高人。一共8位。这些人不求他帮你,最低限度别唱反调呀。
' d* B, g1 [. D3 u% Q$ {4 e  C  g( J5 o3 v8 r$ `6 @
[ 本帖最后由 峰 于 2008-11-20 08:30 编辑 ]

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发表于 2008-11-20 13:11:08 | 显示全部楼层
楼主辛苦^_^
/ h, E/ `0 I/ R3 A# D6 `
, ^7 _$ Y) e& o$ L7 Z9 v" t以前只看过名字没看过内容,这次小过一下眼瘾^_^
发表于 2008-11-20 16:23:46 | 显示全部楼层
期待后续中~~~~
发表于 2008-11-25 12:44:27 | 显示全部楼层

回复 15# 峰:) 的帖子

看来老兄不仅是技术人才,也算世事洞明。跑江湖的要拜码头,做地产的三教九流无所不用。能从县志里面去挖题材,还想到把本城的风水高人都一网打尽,如此用心,峰兄必胜!) n5 I7 t0 D% s
    从峰兄的专业水准和协调能力看,项目成功应该是问题不大。标题里面说惨痛的教训,应该是败在内部人际吧?这是通病!继续看。

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发表于 2008-11-26 15:40:21 | 显示全部楼层

胡言乱语

除了公司内部关系尚未明了之外,前面几步都走得漂亮。。。。峰哥的操盘手法确实细腻
. v) L1 Z$ e9 s   关注。。。在项目进展过程中间如何获得股东支持,惨痛教训出现在哪里?项目定位偏差?似乎可能性不大
+ w8 v7 Y4 L9 C" j人事斗争的牺牲品?也与现在所描述之情景。。。看了,想了,乱了。。。还是接着看~~

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发表于 2008-11-26 17:42:59 | 显示全部楼层
加油!继续!跟进啊
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