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楼主: 峰:)

辉煌的成就?惨痛的教训?(原创地产开发故事)

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发表于 2008-11-19 18:50:09 | 显示全部楼层
看来后面应该很精彩。从楼主的叙述中,可以看出你今后的处境很尴尬。一个总经理,居然是自己任命的,名不正,则言不顺。开发公司一般内部都比较复杂,因为股份就很复杂,多多少少都有几派斗争的。“没必要宣布”的说法,本身就是托辞。这个T总是个老滑头。楼主估计是技术型人才,对付这些江湖油子经验不足,开头的格局就吃亏。

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发表于 2008-11-19 21:52:34 | 显示全部楼层
如楼主谦虚的说:每一项都懂一点点, a: n5 U7 Y$ t
换做是我做这个总经理的话估计只能“当一天和尚撞一天钟啦”/ j( a# K, J% r) }
没有专业公司合作,没有新人加入。
# ?) M; H7 K6 i" W0 e1 f第一步只有整合公司内部现有的人力资源了去做市场调查了8 ~: X/ I* Q- s6 x3 N& Q3 s
第二步整理市场数据得出主力户型主力面积及主力价位,整合所有项目的户型面积配比8 ^6 _* K2 [; s
第三步针对片区竞争项目做特征客群分析,同时打好政府部门获取一些统计数据,如:产业、经济、人口、收入;房地产方面的数据如:历年施工面积、成交面积、地块出让、价格等等信息。6 M3 O1 X% {8 m/ Y6 t& L
第四步到产品定位了,做出项目规划设计原则及建议
" c8 q8 J0 H; C步骤简单真正做起来那个繁琐麻烦啊!

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 楼主| 发表于 2008-11-20 08:22:37 | 显示全部楼层
9、轻重缓急
( r+ ~& Q' I# \# D7 @事情很多,但凡事有轻重缓急。
! j. |9 b) P2 D3 `+ u7 r! K. k第一步先找三家设计单位来做规划方案。除了规划要点,不再给任何条件,100%的自由发挥。不是我不想提条件,主要是我连市场调查和产品定位都没有完成,怎么提?不如让他们自由发挥,一来我有时间去做市调,二来他们的自由发挥可以给我思路。等我完成了产品定位再提具体的条件,那时候他们对我提的条件更能理解并体现在调整好的规划方案中去。
5 U# W: }( N0 Z: u5 d2 d* y$ d( w; `第二步着手建立社会关系,最简便的方法就是利用F总的超强社交能力说服分管市长,以市重点工程为由,召开各主管单位协调会。然后再一个单位一个单位去报到。各个击破。
' O' [0 j: b% {! ~" ^第三步市场调查
2 A5 C3 l0 z) x7 f8 B- L
3 D8 E  C* q& ^0 m' Z* Y10、协调会和市场调查  K/ y0 @, T- i$ w, q
我真的很佩服F总的社交能力。居然一个星期不到,这个协调会就召开了。全部是各局委的一把手参加。
0 p( s. y- W) Y  b# D' k5 S" J让我感觉最佩服的就是那张加盖了政府大印的协调会会议记要。这可是尚方宝剑呀。% I: x  }5 N, a9 B% V
在协调会召开的同时,我也初略地完成了市场调查工作。: A! f: e: K8 G) {/ M
这次市调的重点,我放在了寻求差异性上了,主要是口碑好的楼盘的优势所在和销售差的楼盘的败笔之处。这两方面都将直接影响我的决策。
9 T" E/ {" t- Y7 o4 g至于价格,我并没有过多去关心。市场最高价1700,凭借我的项目拥有的优势,只要我再在产品打造过程中保持对方的优势,在其劣势的地方作出特点,再加上总价的控制,拉高价格没有多大的难度。
7 Q# k* |5 Z" Y. V+ O
9 B# M5 I5 t9 U" e/ A[ 本帖最后由 峰 于 2008-11-20 08:24 编辑 ]

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 楼主| 发表于 2008-11-20 08:22:54 | 显示全部楼层
11、赌博用尺量2 I1 @, v$ ]/ D, b9 T
市场调查的重点除了寻求差异,我还注重了三个方面的调查:$ q" C" `$ S3 M) K! l
一是汽车市场和赌博。
  d0 p1 C3 |+ b# a1 l2 p5 u二是省城对本市的影响。  I2 h( C! ^$ O2 R) g
三是郊县的经济状况和房地产市场。
$ g/ ]7 A+ D3 {- X调查结果让我大吃一惊。
' ]* i6 W6 l% u2 N7 ?六个县中居然有两个的GDP比本市还高,他们赌博方式让人闻所未闻。用尺量着赌。我押5寸,你押一尺,什么概念?
* G! u& ~& C0 R我没有用尺去量100张四人头到底是多少寸,但我相信一尺绝对不会少于5万。也就是说赌一把的输赢起码上十万。呵呵。。有钱呀。7 [  ^5 D7 |1 n5 F- ~
而市内的私家车情况也让我大跌眼镜。虽然都是10万以内的车型,但很明显有攀比心理。妙啊。不好好让他们再次攀比一把,真是对不起观众呀。
4 m# I9 |% Q" M# K) {4 M+ x而省城对本市的影响之大,同样让人惊喜交加。本市高收入人群居然大部分都在省城有房产。更恐怖的是,赌博很厉害的两个县,居然很多人在杭州、上海、大连、青岛等地购买别墅或高档房。而商业购物的习惯,更是周末集体上省城团购。娱乐消费也同样是流窜到了省城和其他相邻的娱乐业发达城市。' e" d, k4 q7 ]
好!只要你有钱,只要你有虚荣心,我就不怕你不成为我的客户。" K0 M  d: {7 i" C; x6 N

2 v, Y# i& S& g- D2 X12、案名的确定3 Q3 x. \, C! T, C
项目叫什么名字?这个问题已经困垴了我很长时间了。
& ?9 W. F1 t8 r5 c3 y& ?. s别小看了一个小小的名字,里面可大有学问呀。
7 q, ~# w9 a# l试想,再好的一个项目,叫个什么“狗窝”、“猪圈”,呵呵。。有人来买才怪呢。2 k8 @9 J3 o! _' _: V& r) ]( [( V
而饶口的名字也一样不利于口对口宣传。
; U; L4 j& `7 ]/ c9 k% @还有就是股东和大部分客户的忌讳,也是要避免的一个因素。
: R/ ?* |2 F* U; K/ a+ q, e最害怕的就是,原本取了个好名字,结果用地方方言一叫,就变了味了。
4 s& i& P( ?% q1 c& m8 }不好的谐音、忌口等等都要避免。6 R  {# O; k# X7 j# J4 f
这些都是负面的考虑因素。
4 d( v' {* s  P% o& O而正面的就是:一个顺口而又让人印象深刻的名字,绝对有助于你的推广。
* T, N  f; m& e7 L$ d4 J这个项目到底取个什么名字呢?  e. r6 A- e3 U' c: ]+ x
我一边想这个问题,一边招手叫出租。
7 z: m. w: y* h  ^坐上出租,顺口说了句:去南北院。(老市委是北院,老市政府是南院)。
* j# q( W9 B. b* B3 ]! V对呀!就叫南北院!!!7 x/ i) y" }/ S6 W0 P( a% `. x; U8 T
南北院就是市委市政府,这个观念在市民脑子里已经根深蒂固了。住在南北院就是住在了市委市政府,牛啊!这不是身份的象征是什么?
6 ?* ]/ O2 j# G3 d# n8 \( n你住哪?南北院!呵呵。。声音都不由自主地拉高了几个分贝。一股自豪的感觉油然而生!

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 楼主| 发表于 2008-11-20 08:28:29 | 显示全部楼层
13、到市志办找历史! [' a7 V  \) X. r+ z) w' w
就在解决案名问题的时候,我找了很多资料,其中让我印象很深刻的就是某地的一个楼盘,名字就叫香谢大道,和国外的某著名商业街同名,而目标客户就是该国的华侨。/ j$ g% G5 K6 s8 ~6 |$ m: ]
寻根、怀旧。非常奇特的招数。
3 F) V5 p- o# D7 u我是没有机会去国外做广告了,但对南北院有深厚感情的人却大有人在。这些人难道不是我的目标客户吗?
% I5 N9 Y) u7 l+ c% u直觉告诉我,市志办肯定有有用的资料。( J& `1 p" {4 x3 y* I9 s4 Z
结果让我真的无法想象。
( p, b7 g* ^3 X( a# m! P南北院出了多少厅级干部,到省委任职的大有人在,甚至有好几个都做到了部级干部。
# S5 u2 \! e  ~' P2 P而最关键的一点,居然几十年来,没有一个落马。就连几年前一场烧死近百人的火灾,也彻底把本市娱乐业给烧垮了的那场大火,也没有一个南北院的高官出事。. u6 H$ t- U* e% r+ ~
这说明什么?风水?神灵?# U- [( o" M2 s1 i4 ~4 H
管他是什么,望子成龙、望女成凤的客户肯定会对这个现象感兴趣。
2 Z% V& Z8 I' S5 _而想升官发财的,又有哪个不相信迷信呢?
5 C, E" B4 a8 V" x$ y( x4 ~0 r
, h9 j: B& q: W* E, \/ x/ w14、风水问题! V* t7 Z# U( G) o& v
市志办的资料显示,南北院的前身居然是某大家族的祖坟地,而当时另一个大家族想方设法想搞垮这个家族,都没有成功。最后就是通过风水师的指点,破坏祖坟的布局,才使得这个家族衰败。) f6 |1 J" X- t: l1 c
更让人感到惊奇的事情是:我住的那栋房子是老市委书记的办公楼,该楼在挖地基的时候,是请人做过法的。' @0 I$ m# u  e
现在我相信,江XX出国考察,肯定有专人用周易八卦算时间。
) _5 G0 e1 C* M; ?8 U3 E风水牌是肯定要打了。
- P. h/ e6 j# {) x6 ?但怎么打?
' Q: T* S8 V4 }广告法严禁采用迷信手法做任何宣传。
3 U" t# p5 |- q) _0 I含沙射影吗?民间流传吗?暗示手法?) g& E# }5 ^' D4 U+ F: g# V2 `
晕啊。看来不找专业公司合作不行呀。
) f/ A& C7 o/ l我只知道大概,但要我去做文案,不如杀了我爽快点。. Y0 ^, l4 L. W+ _& E
但有一件事情是必须做的,那就是拜访所有的高人。一共8位。这些人不求他帮你,最低限度别唱反调呀。
, `* _+ N1 f9 J1 z; F$ ]7 N4 X" ?# O$ d5 m7 v9 K2 {( h: O
[ 本帖最后由 峰 于 2008-11-20 08:30 编辑 ]

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发表于 2008-11-20 13:11:08 | 显示全部楼层
楼主辛苦^_^2 |" J0 S: q$ s
  ~6 J% b& y; w! ^. f6 Y
以前只看过名字没看过内容,这次小过一下眼瘾^_^
发表于 2008-11-20 16:23:46 | 显示全部楼层
期待后续中~~~~
发表于 2008-11-25 12:44:27 | 显示全部楼层

回复 15# 峰:) 的帖子

看来老兄不仅是技术人才,也算世事洞明。跑江湖的要拜码头,做地产的三教九流无所不用。能从县志里面去挖题材,还想到把本城的风水高人都一网打尽,如此用心,峰兄必胜!
) g5 K: ?$ k5 z# R; c    从峰兄的专业水准和协调能力看,项目成功应该是问题不大。标题里面说惨痛的教训,应该是败在内部人际吧?这是通病!继续看。

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发表于 2008-11-26 15:40:21 | 显示全部楼层

胡言乱语

除了公司内部关系尚未明了之外,前面几步都走得漂亮。。。。峰哥的操盘手法确实细腻
5 X  n5 p9 Q' Z7 O* r' }6 j* e2 o( ~   关注。。。在项目进展过程中间如何获得股东支持,惨痛教训出现在哪里?项目定位偏差?似乎可能性不大
- c' f/ G' I1 L人事斗争的牺牲品?也与现在所描述之情景。。。看了,想了,乱了。。。还是接着看~~

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发表于 2008-11-26 17:42:59 | 显示全部楼层
加油!继续!跟进啊
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