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楼主: 峰:)

辉煌的成就?惨痛的教训?(原创地产开发故事)

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发表于 2008-12-6 01:11:12 | 显示全部楼层
楼主的这个故事可以做地产开发的另类教材!中国的地产人就是这么过来的!~很多操盘细节,实在相似!
发表于 2008-12-10 16:26:05 | 显示全部楼层
峰兄的帖子给人以畅快淋漓的感觉,辉煌感觉快到廖,教训还没看到,加油啊
/ ?- [) Z, w. k: K7 w. t; u' H; {$ U# i
我在代理公司期间,也服务过像峰兄这样的发展商,提报的时候什么股东、老总们都现身了,平时的时候也就和一个人谈,这个人在带着一个副手,感觉一个人也够料,因为开发商的事情是需要作决定的事情,甚至是当场拍板,要许多的其他职员也没啥用,谈了也要汇报给负责人,不如索性一个人就行了。
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峰兄说开发公司没几个懂房地产业务的,有好多开发商也是这样的,但这些人有些很有帮助的,像峰兄这样的公司,政府背景肯定有许多,那开发商的职员说不定有那个人就是某某政府领导的什么什么亲戚,到时候利用起来手到擒来,岂不是更方便?
( F% y; E7 F: G& F3 X
$ R( k& Z! u. j, J% E这块地的风水极好,目前还没看到峰兄如何利用这张牌,个人感觉,这是一个很敏感的牌,什么事情收益越大风险也越大,用得不好可能前功尽弃,用得好事半功倍,咱们的市级城市又小,传起来又快,还是谨慎点好。我知道一个项目是小独幢别墅,但是别墅的南面有一个很好的楼,且只有一个,外界传言这像一个墓碑,后面都是坟墓,这下惨啦,项目搁置了很久。6 ~2 n  t5 f2 L* }) }& B

/ d+ d/ G& R! t, F还有峰兄的案名在当地有没有其他什么反应啊,用一个很为大众所知,且代表政府大院的名字作案名,总感觉说不上来的感觉,呵呵。还有那些树,即使用不到可以用到其他项目上去啊,多好的资源。
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先说这些,坐等峰兄的辉煌和教训啊

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发表于 2008-12-11 10:39:23 | 显示全部楼层
继续啊!等得慌!
发表于 2008-12-11 15:35:34 | 显示全部楼层
每看一遍,都有收获。建议作为培训教材!
发表于 2008-12-12 12:58:25 | 显示全部楼层
还是没有?
 楼主| 发表于 2008-12-12 13:00:26 | 显示全部楼层
24、听不懂的租金要求! H# K* k+ t9 P- T
在北院最北边,有一排两层的办公楼,很长,未拆除。
5 a; n" \. l# V楼上可以做合作单位的办公室,楼下把门改成朝北就可以做店面房了。3 l  c5 y0 p: S  Z3 z3 H! h
这个店面房的价值非常低,人流主要来源于对面的市委家属院。8 s3 {; Y! q$ {! d
如果我能现在就利用这些办公楼把生意做火,那么将来我在这里不也可以设置商业吗?销售价格肯定比住宅高。又是一笔额外的利润。: q$ _; S2 W! X
就这么干,从现在就开始为商业做准备。* l' r. \( Q, o  P3 `) x
放消息出去,这些门面准备招租。  I- ]* S* ^+ W
很快,理发店、早餐店、洗衣店、水果店、小卖部等等老板都找来了。+ [) r1 O1 {$ }) O& P# o# w( h
几乎毫无例外的,他们都找了市委市政府的官员来打招呼,想要租金便宜点。
5 f1 g2 }7 v& t" \呵呵。。我就怕你们不找人打招呼。送上门来的人情,不送白不送。3 R1 H2 m$ O5 E; \
条件自然要提:" X3 e* I- ^' L4 E! f. t0 V+ K
1、保证两年的经营时间,两年后如果公司需要开发了,提前两个月通知,无条件搬迁,无任何补偿费;
! O  P9 `/ p7 L8 R6 h0 ^2、改造费用自己承担;3 P% `6 _9 ^6 p. f& X4 N5 z; D
3、如果店铺生意好,租金全免,如果店铺生意不好,租金按200元/月/间计取。
3 ]$ i3 f6 c7 e结果几乎所有的人都听不懂是什么意思。而唯一F总听到以后,笑着说:他们肯定不理解。' F( [1 v$ Z) r/ R
是啊。反思维操作手法,不分析目的确实很难理解。没办法,只好解释给他们听了:# s" ?& N( Q0 S7 ]
我的目的是希望你们把生意做好,你们生意做好了,以后我这里的店铺能多卖点钱,你们如果要买,我给你们优惠。而且领导发了话,我说什么也不好意思收你们租金呀。) x3 b' A' @: Q% i/ D/ s! V
但如果你们认为没有租金就不好好做生意,那我就对不起了,我要雪上加霜。因为你没帮我的忙,我也就没必要帮你的忙了。

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 楼主| 发表于 2008-12-12 13:01:03 | 显示全部楼层
25、有人帮我做免费绿化9 J) W- L9 M# k: a
规划方案调整好了,上报规划局,这件事情就交给F总去处理吧。我接下来要做的事情就是处理现有绿化问题了。
* V" Q/ N- w5 h6 c在方案的时候,我就已经请人把所有的树木位置、品种、树冠、树径等等都测量出来,标注在一张现有绿化位置图上。0 Y6 w9 r; s' ~! ~
把国家保护树种、贵重不可移动的特别标注了出来,在房屋摆布的时候就予以避让。. {% k  I6 k* H
对于易移植又影响施工的,都移植到中心绿地上。
) r6 z7 U+ K5 Y' ?1 {0 B; V" z一些楼房位置上的大树,比如说桦树(15米高)、杨树(10米以上)、松树(常规烈士陵园里见到的那种不吉利的松树)等等,都要砍伐。当然不是我花钱去砍,而是卖钱。赚点员工活动基金,也不错。(当然,这笔钱被老板没收了。)
1 p4 T+ O; c7 L+ O最难处理的就是那些塔松了,树又大,又占据了房屋位置,怎么办?6 ]" `+ J1 g$ M% X
卖?要的人很多。但肯定不是最好的方法。卖三颗的钱也不够我需要的时候买一颗。6 p( b5 F, i! G/ a  L
换!% K% {3 g1 r6 @  }, N
找园林绿化公司,现在我把树交给他去处理,等我小区绿化的时候,他免费按我的要求完成一定量的绿化施工。一棵塔松可以换好多棵其他的小树或者是一堆的花卉。虽然实际效果没有塔松好,但我实在是对这些宝贝感到头疼呀。
$ B& ]8 o5 T5 A. U4 V# ~- V我的绿化成本大大降低了。
& `# v' |3 [; m5 F0 K而园林公司也乐坏了。相当于他先收款,过了一两年再支付买塔松的钱。而其中,我不仅要计算利息,还要计算资金回报率的分成问题,自然是折算成了绿化施工面积。/ p$ S( e% `' a, e$ C, o* ~
当然,节约的还不止这些,还有:免费的园林绿化设计、最低的苗木成本价及施工费的下浮率。1 J; S$ O3 l  s7 B
而能做到这一点,自然没少费我的口舌:6 e$ [* }2 e6 @% d$ c* Q( c+ e0 ^
1、南北院势必成为一个经典楼盘,谁把这里的绿化做好了,谁将占据了本市的绿化施工龙头老大的位置。
7 V# @5 f/ F, `- O, K2、我的客户都是成功人士,他们也将会是你的客户群体。你现在帮我,将来我帮你介绍我的客户。# m$ A% R! v$ ~" }, K
3、作为老市委市政府,这里是全市的焦点所在。你不用再做任何广告了,这里就是你的广告。至于广告效果如何,你自己看着办。
7 D7 {3 P$ ^6 J5 k所以为了你的企业发展,就算你不赚钱,你也不能错过这万中无一的机会。除非你满足现状,我也没办法帮你。

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 楼主| 发表于 2008-12-12 13:01:38 | 显示全部楼层
26、如何让勘察设计单位真心帮你
8 a# y- a; d9 t6 F方案确定了,紧跟着的就是勘察设计了。- m" R% n7 g. m2 D( p. O- q
地质勘探的重要性,我不说大家也都能理解。' v6 J9 O& ^, H: K1 L  H5 }
且不谈群桩挤密效应,也不谈桩土复合作用,就从安全系数这个角度来说。3 l; ^6 A; y6 Q; G' j
勘察设计有勘察设计的安全系数要求,结构设计又有结构设计的安全系数要求,而材料也有安全系数问题,如果把这些安全系数累加起来,你可以想象,你浪费在地下的钱已经恐怖到什么程度?(这不是单纯的1+1的累加。)
6 J* j8 k5 }* B; z+ f如何解决这个问题?如果你按常规方式去运作,对不起,这些安全系数全部是受国家设计规范保护的。没有任何一个设计院会为了你这个项目的设计费而违反规范,我也不敢。因为中国对质量控制实行的是终身负责制。
! h2 D. Q/ m& C" ?0 `难道就没有办法了吗?/ J$ C! H9 e# ?: B" l% D* O1 E; _
我的方法:勘探+实验+检测+基础设计+优化+设计调整=费用节约
. O# R1 ]) X- T) p' M- _而所有过程中的重点,就是如何与勘察设计院合作。
  e/ C) X0 b% d: @; @* s7 J忽悠是必不可少的了,没有对方感兴趣的东西,就没有你达到目标的可能性。0 M9 l, U8 @7 y2 G  D
1、勘察设计费,你只要按照正常市场行情报价就可以了。我绝对不会在这个问题上和你计较;
% B7 l+ Z' ~* n9 Z2、我的运作思路,你已经很清楚了,请你在投标书上针对如何降低我的成本,写一份专门的报告。你可以把中国甚至国外所有你知道的先进的东西都写出来,能不能运作成功,你不要考虑。我这是给你一次实验先进技术的机会。而我就是根据这份材料的可信度和可行性来选择合作伙伴。
, m$ `6 Q" i; j3、勘察设计市场的恶意竞争已经非常严重,只要你能帮我成功运作,下次你接业务,需要我出面,你打个电话,我带上这个项目的所有成本节约的实际数据帮你做义务宣传员。凭借我南北院开发公司的牌子,效果肯定比你那自卖自夸要好吧?
9 a! b+ |7 A" {! D4、你的眼光应该要放远一点,不能仅仅放在勘察设计费上面,而应该看到咨询服务这块大肥肉。你帮我审查基础设计施工图,节约了成本,我给你提成。通过我们之间的合作,我帮你寻找出一条新的利润增长点的开拓之路。
2 j* f+ o" K. J1 @! {8 ]1 z四点忽悠下来,几乎没有哪个勘察设计院不愿意在我的项目上多出一点力。最起码一点,在我的项目上,他不用担心恶意竞争。而我的获利,将是我多付出的勘察费的百倍几百倍。

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 楼主| 发表于 2008-12-12 13:02:57 | 显示全部楼层
27、假冒专家7 w' Y2 c+ g+ X8 G
地质勘探开始了,派个人负责坐在现场记录每个步骤就可以达到监督的效果了。(至于这个人懂还是不懂,只要不多话就OK。)% l% G# F" D. Z' h2 b1 e& y
报告出来,结论是:多层可按常规方法做基础,小高层必须要打桩。6 y: L* r, @* i( ^2 N
为防止结论过于保守,把报告发给同济大学教授帮忙看看,结论是:报告结果正确。: H* I; {9 C' M; r1 n! X
哎,当初测算费用的时候,虽然已经做好了这个思想准备,但没想到成为了事实。5 p3 p; x5 J3 q0 W5 g
没办法呀,该花就花吧,还是多想想怎么节约打桩费用吧。
1 g. K( w' x! c  I3 |" h可我这方面的知识深度不够呀,找资料学习,时间也不允许呀。算了,还是想办法吧。6 z- u3 i  s. t* I: l+ y
第一步请教地质勘探单位和建筑设计单位:有什么桩型,特点是什么?费用如何?/ r& S. ^  b  h: o0 f
第二步通知所有有兴趣的打桩公司:结合贵公司的特点及地质报告,先提交建议书。8 E$ e/ v! V! {  w7 G
第三步分析各家建议,选择最低成本的三种桩型进行可行性论证。" M  C& d! A+ D7 M4 V! z
第四步问甲打桩公司:对A桩型,说说实际施工中的问题。
+ {7 V0 u! Q4 u8 \+ i- E( K/ Z' b# r从甲处知道了我这个项目施工难度最大的原因是有鹅软石夹层。4 n) [+ m2 u2 L0 I0 `
好,就到这里结束,并不去问他怎么解决,只要求他针对这个问题提交一份补充报告。
/ f: \3 b; H! }8 J" E再问乙打桩公司:针对鹅软石夹层的施工难度问题,谈谈你的看法。3 n6 W' z9 G! p$ d, A! w, {
再问甲:你的补充报告我看了,有个问题你没阐述清楚,问题是。。。你怎么看?(这个问题是甲和乙不同的地方。)  K  [& H: g1 a# `! ?* G
。。。。。。
# E" B& r/ Z- W& o8 ~5 \可行性论证结束,桩型选择完成。* x' u& ^  w2 @$ N# n* z
第五步针对所选桩型进行设计,设计结果请各家优化,调整结束,通知所有打桩公司招标。
* c" Z3 o7 Y* `: ^* [; j% y# }等事情结束了,我假冒专家的任务也就告一段落了。+ `9 x: ^: k* Q4 T' U' x5 ~
所有和我谈判的打桩公司对我的评价都是一致的:你是不是岩土专业出身?怎么这么专业?, U& M$ v4 I9 n8 [/ Z" H- S2 z6 W, \! L
我反问:如果我不专业,你是不是想糊弄我?
  ?1 e; ~0 A! q( G7 s答:遇到不专业的甲方,你和他说得很清楚他也不懂,所以没说的必要。1 j6 W' T3 G6 |/ q. s" |% x
我听了,冷汗直冒呀:好险啊。好在当初的经验告诉我要多听少说,否则真要露馅了。

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发表于 2008-12-12 13:17:07 | 显示全部楼层
又见更新,学习了!!
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