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楼主: 峰:)

辉煌的成就?惨痛的教训?(原创地产开发故事)

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发表于 2008-12-6 01:11:12 | 显示全部楼层
楼主的这个故事可以做地产开发的另类教材!中国的地产人就是这么过来的!~很多操盘细节,实在相似!
发表于 2008-12-10 16:26:05 | 显示全部楼层
峰兄的帖子给人以畅快淋漓的感觉,辉煌感觉快到廖,教训还没看到,加油啊+ p  r0 S. V# x0 u9 [# q
+ ]: F& Y& a* L+ D  `
我在代理公司期间,也服务过像峰兄这样的发展商,提报的时候什么股东、老总们都现身了,平时的时候也就和一个人谈,这个人在带着一个副手,感觉一个人也够料,因为开发商的事情是需要作决定的事情,甚至是当场拍板,要许多的其他职员也没啥用,谈了也要汇报给负责人,不如索性一个人就行了。
! E: T4 z" f* j+ u$ x  P1 D# {; a' l# u" h& z; o2 P8 S2 J& {9 q9 {
峰兄说开发公司没几个懂房地产业务的,有好多开发商也是这样的,但这些人有些很有帮助的,像峰兄这样的公司,政府背景肯定有许多,那开发商的职员说不定有那个人就是某某政府领导的什么什么亲戚,到时候利用起来手到擒来,岂不是更方便?
  e" }1 T/ G, i3 A( z
# Y9 Q' c9 t1 e$ W0 x/ K这块地的风水极好,目前还没看到峰兄如何利用这张牌,个人感觉,这是一个很敏感的牌,什么事情收益越大风险也越大,用得不好可能前功尽弃,用得好事半功倍,咱们的市级城市又小,传起来又快,还是谨慎点好。我知道一个项目是小独幢别墅,但是别墅的南面有一个很好的楼,且只有一个,外界传言这像一个墓碑,后面都是坟墓,这下惨啦,项目搁置了很久。8 S8 I  a) w0 X+ Z. d

( G1 @* D- t! `' l: o$ a3 o还有峰兄的案名在当地有没有其他什么反应啊,用一个很为大众所知,且代表政府大院的名字作案名,总感觉说不上来的感觉,呵呵。还有那些树,即使用不到可以用到其他项目上去啊,多好的资源。
3 e" t' ~( J# j/ F0 Y, k( X4 @1 |' e, X/ l) R1 c/ M
先说这些,坐等峰兄的辉煌和教训啊

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发表于 2008-12-11 10:39:23 | 显示全部楼层
继续啊!等得慌!
发表于 2008-12-11 15:35:34 | 显示全部楼层
每看一遍,都有收获。建议作为培训教材!
发表于 2008-12-12 12:58:25 | 显示全部楼层
还是没有?
 楼主| 发表于 2008-12-12 13:00:26 | 显示全部楼层
24、听不懂的租金要求
5 V2 H2 H2 w9 H& R; J在北院最北边,有一排两层的办公楼,很长,未拆除。3 \! T" ^1 H' E' t9 s, S
楼上可以做合作单位的办公室,楼下把门改成朝北就可以做店面房了。+ |& w8 I! d% Y3 K  H* B
这个店面房的价值非常低,人流主要来源于对面的市委家属院。7 c7 G. u2 ^  c- N. N5 V) p
如果我能现在就利用这些办公楼把生意做火,那么将来我在这里不也可以设置商业吗?销售价格肯定比住宅高。又是一笔额外的利润。
1 U, V# U# i$ X就这么干,从现在就开始为商业做准备。
/ X7 o- z/ W, ^. v放消息出去,这些门面准备招租。
4 f! W' Q' W( A8 N0 Q2 p$ ^很快,理发店、早餐店、洗衣店、水果店、小卖部等等老板都找来了。& ^% Z* g; G+ ?% i  v
几乎毫无例外的,他们都找了市委市政府的官员来打招呼,想要租金便宜点。
7 l/ o; H0 A" o呵呵。。我就怕你们不找人打招呼。送上门来的人情,不送白不送。
( U. i+ h# i; _. v- A  c条件自然要提:8 J1 _5 l$ r; ~) w( r! K( M
1、保证两年的经营时间,两年后如果公司需要开发了,提前两个月通知,无条件搬迁,无任何补偿费;
, c6 Y  T* M- a  {5 w2、改造费用自己承担;' `! @+ t. U  E
3、如果店铺生意好,租金全免,如果店铺生意不好,租金按200元/月/间计取。$ [& {/ Z! s2 W( A' I. a. c
结果几乎所有的人都听不懂是什么意思。而唯一F总听到以后,笑着说:他们肯定不理解。
3 n' r# S( j' E' O是啊。反思维操作手法,不分析目的确实很难理解。没办法,只好解释给他们听了:
7 g, {) E0 Q/ _4 o3 T9 P3 U我的目的是希望你们把生意做好,你们生意做好了,以后我这里的店铺能多卖点钱,你们如果要买,我给你们优惠。而且领导发了话,我说什么也不好意思收你们租金呀。. X2 n0 B6 F1 U; o! K* X
但如果你们认为没有租金就不好好做生意,那我就对不起了,我要雪上加霜。因为你没帮我的忙,我也就没必要帮你的忙了。

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 楼主| 发表于 2008-12-12 13:01:03 | 显示全部楼层
25、有人帮我做免费绿化
8 M# j7 x) s7 [( ~规划方案调整好了,上报规划局,这件事情就交给F总去处理吧。我接下来要做的事情就是处理现有绿化问题了。
! A1 R$ _6 D! Z3 z在方案的时候,我就已经请人把所有的树木位置、品种、树冠、树径等等都测量出来,标注在一张现有绿化位置图上。  p- N  ~8 J. r2 I
把国家保护树种、贵重不可移动的特别标注了出来,在房屋摆布的时候就予以避让。+ ^3 z: B6 @! X$ V7 P
对于易移植又影响施工的,都移植到中心绿地上。
' e$ y; h! t  E1 H一些楼房位置上的大树,比如说桦树(15米高)、杨树(10米以上)、松树(常规烈士陵园里见到的那种不吉利的松树)等等,都要砍伐。当然不是我花钱去砍,而是卖钱。赚点员工活动基金,也不错。(当然,这笔钱被老板没收了。)# X7 D* t8 L9 ^0 Z0 P( d
最难处理的就是那些塔松了,树又大,又占据了房屋位置,怎么办?) ?( P/ E# X5 F, ?+ l) P2 @9 X) X
卖?要的人很多。但肯定不是最好的方法。卖三颗的钱也不够我需要的时候买一颗。6 K, I! ~9 F3 v  D+ w
换!6 d# u0 E* a1 `3 l& c% o# V" j
找园林绿化公司,现在我把树交给他去处理,等我小区绿化的时候,他免费按我的要求完成一定量的绿化施工。一棵塔松可以换好多棵其他的小树或者是一堆的花卉。虽然实际效果没有塔松好,但我实在是对这些宝贝感到头疼呀。
4 S! k4 C- }+ f/ F5 O我的绿化成本大大降低了。- p2 }) t8 x8 v
而园林公司也乐坏了。相当于他先收款,过了一两年再支付买塔松的钱。而其中,我不仅要计算利息,还要计算资金回报率的分成问题,自然是折算成了绿化施工面积。4 W1 |( `; S( N2 T& Y1 g, }
当然,节约的还不止这些,还有:免费的园林绿化设计、最低的苗木成本价及施工费的下浮率。  T( \$ W6 _  H8 m3 o% n
而能做到这一点,自然没少费我的口舌:1 C6 |" ?/ p3 m" Y7 k# N
1、南北院势必成为一个经典楼盘,谁把这里的绿化做好了,谁将占据了本市的绿化施工龙头老大的位置。
/ h) ~" w% @  B# y$ D2、我的客户都是成功人士,他们也将会是你的客户群体。你现在帮我,将来我帮你介绍我的客户。
1 r) v% [# e' V7 a& l/ Q0 S3 M3、作为老市委市政府,这里是全市的焦点所在。你不用再做任何广告了,这里就是你的广告。至于广告效果如何,你自己看着办。
/ L5 V. ~: I7 M6 C( ]" [# _8 [9 Q( J所以为了你的企业发展,就算你不赚钱,你也不能错过这万中无一的机会。除非你满足现状,我也没办法帮你。

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 楼主| 发表于 2008-12-12 13:01:38 | 显示全部楼层
26、如何让勘察设计单位真心帮你
. v4 `. x/ R: d' L方案确定了,紧跟着的就是勘察设计了。
( Z1 Y7 k2 M& S8 V地质勘探的重要性,我不说大家也都能理解。
' k$ T# e2 M9 c5 F且不谈群桩挤密效应,也不谈桩土复合作用,就从安全系数这个角度来说。. P4 H7 A* F; G$ h! O2 U( D+ m
勘察设计有勘察设计的安全系数要求,结构设计又有结构设计的安全系数要求,而材料也有安全系数问题,如果把这些安全系数累加起来,你可以想象,你浪费在地下的钱已经恐怖到什么程度?(这不是单纯的1+1的累加。)
2 v5 s( I) B$ b$ c6 e如何解决这个问题?如果你按常规方式去运作,对不起,这些安全系数全部是受国家设计规范保护的。没有任何一个设计院会为了你这个项目的设计费而违反规范,我也不敢。因为中国对质量控制实行的是终身负责制。
2 _" J0 Q9 c8 u" l( T' Z难道就没有办法了吗?  b% p6 S0 V! D' \
我的方法:勘探+实验+检测+基础设计+优化+设计调整=费用节约& y- @# Y* W1 U1 h8 M5 k
而所有过程中的重点,就是如何与勘察设计院合作。3 [/ p3 }. I- H1 O
忽悠是必不可少的了,没有对方感兴趣的东西,就没有你达到目标的可能性。
! @" |; t0 ?$ Z1、勘察设计费,你只要按照正常市场行情报价就可以了。我绝对不会在这个问题上和你计较;$ \# f$ J! [- o- f9 I
2、我的运作思路,你已经很清楚了,请你在投标书上针对如何降低我的成本,写一份专门的报告。你可以把中国甚至国外所有你知道的先进的东西都写出来,能不能运作成功,你不要考虑。我这是给你一次实验先进技术的机会。而我就是根据这份材料的可信度和可行性来选择合作伙伴。. X6 ]: \- Y6 Z8 B; h; I
3、勘察设计市场的恶意竞争已经非常严重,只要你能帮我成功运作,下次你接业务,需要我出面,你打个电话,我带上这个项目的所有成本节约的实际数据帮你做义务宣传员。凭借我南北院开发公司的牌子,效果肯定比你那自卖自夸要好吧?! i& Y; }1 q3 k) f
4、你的眼光应该要放远一点,不能仅仅放在勘察设计费上面,而应该看到咨询服务这块大肥肉。你帮我审查基础设计施工图,节约了成本,我给你提成。通过我们之间的合作,我帮你寻找出一条新的利润增长点的开拓之路。, e" D0 {+ t8 W  s' a
四点忽悠下来,几乎没有哪个勘察设计院不愿意在我的项目上多出一点力。最起码一点,在我的项目上,他不用担心恶意竞争。而我的获利,将是我多付出的勘察费的百倍几百倍。

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 楼主| 发表于 2008-12-12 13:02:57 | 显示全部楼层
27、假冒专家* m/ I5 t. w) d
地质勘探开始了,派个人负责坐在现场记录每个步骤就可以达到监督的效果了。(至于这个人懂还是不懂,只要不多话就OK。)/ R4 g$ Y+ W9 l
报告出来,结论是:多层可按常规方法做基础,小高层必须要打桩。
  t& q% Q6 u" M: o4 s: n' R$ `8 W为防止结论过于保守,把报告发给同济大学教授帮忙看看,结论是:报告结果正确。
; i) F! x# }" U% G, v哎,当初测算费用的时候,虽然已经做好了这个思想准备,但没想到成为了事实。
: ]9 C# h8 x# h* `没办法呀,该花就花吧,还是多想想怎么节约打桩费用吧。4 j" G% Q  j0 M$ o* H
可我这方面的知识深度不够呀,找资料学习,时间也不允许呀。算了,还是想办法吧。+ X/ Z, G: y) t
第一步请教地质勘探单位和建筑设计单位:有什么桩型,特点是什么?费用如何?6 p7 i3 _- }$ h$ @8 M' P
第二步通知所有有兴趣的打桩公司:结合贵公司的特点及地质报告,先提交建议书。
- O! h8 t( q" k3 B! q7 c第三步分析各家建议,选择最低成本的三种桩型进行可行性论证。
1 U' O$ a8 _5 F+ n* z/ M3 @第四步问甲打桩公司:对A桩型,说说实际施工中的问题。9 ?8 C" i! z- {& ]
从甲处知道了我这个项目施工难度最大的原因是有鹅软石夹层。9 ^) N+ L# n; g  n
好,就到这里结束,并不去问他怎么解决,只要求他针对这个问题提交一份补充报告。1 e# f5 O- `% c0 d7 m
再问乙打桩公司:针对鹅软石夹层的施工难度问题,谈谈你的看法。
8 B3 x! b: ~) D* \再问甲:你的补充报告我看了,有个问题你没阐述清楚,问题是。。。你怎么看?(这个问题是甲和乙不同的地方。)8 T( \5 ?" W# E( d  }
。。。。。。
; e8 d; v6 o- o) T0 i可行性论证结束,桩型选择完成。
& A$ j# @7 M) Q9 O2 u  V! w第五步针对所选桩型进行设计,设计结果请各家优化,调整结束,通知所有打桩公司招标。3 A9 e1 }! C# b+ A7 S& U* E$ ~& Z- @
等事情结束了,我假冒专家的任务也就告一段落了。) T$ C" D+ r1 X, h$ g! b
所有和我谈判的打桩公司对我的评价都是一致的:你是不是岩土专业出身?怎么这么专业?7 Q# S3 E3 ?2 `1 ^; P8 Z
我反问:如果我不专业,你是不是想糊弄我?5 e5 j, e5 @4 P& a
答:遇到不专业的甲方,你和他说得很清楚他也不懂,所以没说的必要。+ a- c4 ^3 ?* ?; L3 v
我听了,冷汗直冒呀:好险啊。好在当初的经验告诉我要多听少说,否则真要露馅了。

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发表于 2008-12-12 13:17:07 | 显示全部楼层
又见更新,学习了!!
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