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楼主: 峰:)

辉煌的成就?惨痛的教训?(原创地产开发故事)

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发表于 2009-3-5 09:40:45 | 显示全部楼层
全部考下来,认真研读,我与甲方的关系与楼主与甲方的关系如出一辙,你的经验将是我的宝贵财富。楼主的阅历和经验令我折服,地产江湖,令我吃惊~!

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发表于 2009-3-9 00:47:43 | 显示全部楼层
兄弟杀到江湖来追捧峰的文章了。
发表于 2009-3-9 09:00:24 | 显示全部楼层
哈哈 从优秀到卓越啊
 楼主| 发表于 2009-3-19 09:09:34 | 显示全部楼层
28、很不甘心* B& s6 l% q6 }& C
打桩单位选择好了,合同也签定了,合同价款800多万。8 N# Q* k0 M) y- }+ c; _
而我的心里始终感觉很别扭。
* k4 ?4 L$ a, ~8 B6 E0 ]7 `( B/ C小高层要打桩,并不是因为地基承载力不够,而是因为我这个项目的地质属于轻微非自重湿陷性黄土,累积湿陷量为260mm。规范规定,超过150mm,就要做消除湿陷处理。( c# r# F  o' J2 {" P$ B5 }
而我的地基承载力修正后达到了260kPa,别说起11层小高层,就是再加上几层都没有问题。
, P8 T4 q5 [% {- Z. O花800多万就为了消除那差了9公分多的湿陷量,叫人怎么想也不舒服呀。9 ]: o0 ~" J. _+ j. \. }
难道就一点办法都没有吗?
/ L' c) n4 t" T6 C( S2 m3 a某日,和规划设计院院长闲聊:这个项目难道必须要打桩,就没有其他方法吗?
1 t2 C% \8 f, z# c) L7 H院长笑笑:可以不打桩。& e% I' Q9 k& a2 F0 m
该院长是本市两大结构权威之一,他说可以不打桩就一定有他的道理。9 y; _+ c5 D3 W) a
我马上问他:那你为什么帮我设计成要打桩呢?
  q& t+ v6 t3 D! U6 |院长答:安全。: a+ H/ n, T% ^2 H/ n, U. e3 j
我晕了,是安全还是保守?

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 楼主| 发表于 2009-3-19 09:10:30 | 显示全部楼层
29、继续探索
6 K8 S& C# U  x2 K' m如果是为了安全,那么应该打桩;如果是因为保守,那么就不应该打桩。6 n0 M0 m! G6 e& |' [$ j* Q
可是所有的地质勘探单位都说要打桩,几乎所有的打桩施工单位也都说要打桩(只有一家对我提起过换土的处理方案,当时一听要换6米多深的土就放弃了。)。
) p; j1 x1 E# B/ q1 ^; c& y8 f5 r! C而崇拜权威的习惯也发生了作用,同济大学的教授毫不犹豫地说:肯定要打桩,没其他办法。: n  y2 U% Z" O0 E, u3 J3 ^/ ?- X
再问多次获得鲁班奖的施工权威专家G总,也是一样的答复:必须打桩。
, {& f) t: ?5 L难道就这样放弃了?我不甘心,一定有方法。/ m5 @& Z; v6 l" F0 ~
不管他,听一听另一位权威是怎么说的。$ e% s2 A# P1 i$ s: y' Z1 ~
我主动找到建筑设计院的副院长——另一位本市的结构权威。
8 X$ c2 B! j: S5 @因为和建筑院没有任何业务往来,我选择了登门拜访。
' h5 {+ h( @4 p  c; s见面开门见山,把问题一说,地质勘探报告给他看。  a: F/ X& J1 p1 @0 w( K
问:是不是必须打桩?
0 ^9 g+ k. V% _; ]5 [6 n. [答:最好打桩。/ z2 ?; L' ^5 y( o! S
晕!这是什么答案?" }- ?5 P3 q3 h( {
再问:不打桩的方案是什么?; w8 k1 h* r. k3 W, v* ?0 h1 P) t
答:换土。
8 U# i; v% T' U: W. ~& S( v问:换多少深?
0 @5 _* v7 X% O; U答:要计算,大约6米。
/ F: m3 S0 j8 u8 T  J# D9 h- W看来没希望了。
- d) L! g0 e9 M8 A$ V不对,就算是要换6米的土,我没做过换土的成本分析,我怎么知道换土就比打桩贵呢?6 ]* P2 C4 G, s% s, Q* @! t" }4 E
就算是只能节约10万,那也是钱呀。: }5 n' k5 ~. a. u- X  A
凡事不能想当然呀。马上测算。先请规划院帮我做个换土的方案再说。

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 楼主| 发表于 2009-3-19 09:12:00 | 显示全部楼层
30、孤立无援  G3 m' \! i  S
每当想到自己想当然地认为换6米土比打桩贵,我就后悔不已。) y( O& y& E8 N8 m- L
有没有其他方法呢?
6 F: w" m* X/ l6 |; o2 s再一次的思考,我才发现自己已经孤立无援了。
" W9 |' Z1 P! w  J4 b8 y; ], b, q5 y难道真的就这样放弃了吗?
' L# O+ y1 a7 T; K8 ~1 t7 I& }想起羊皮卷里的故事:你是否用了你所有的力量?
  d9 v6 {$ `) v! D, t+ t答案是没有:我只是认为自己时间不够,所以我一直采用请教的方法,而没有自己认真去研究这个问题。9 K2 Z( p0 G, n. ?! P
这个念头一出现,就让我自己给否决了。% h1 ]& M, I% m
研究有用吗?这么多专家都是吃这碗饭的,规范都能背出来了,他们研究地还不够深吗?/ R" \1 d! @6 @$ K7 l

* ]% ?) ]9 X. b5 r9 T  R31、老总们不相信我
8 Q. q# O2 W$ Z6 |一想到要花800多万去消除那9公分的湿陷量,我就郁闷地要死。: p( G, v7 j, e1 C0 B
到规划院去拿换土方案都没心情。* n$ s/ K6 h, c4 F3 I* o: I" ]7 E
见到院长,开了句玩笑:哎,9公分的湿陷要花800多万,好贵哟。
+ [/ Q2 C: V4 ^. V2 _院长说:什么9公分,是26公分。
, e! Q4 H* I5 b等等。。。。。。
& ~% U$ E6 X' O- W7 b% Z问:那你的换土是把湿陷量降低到什么程度?- _- ~" T4 K; C3 ^( x' Y! K1 _
答:消除了呀。
8 B3 N1 w/ t# W7 \问:一定要全部消除吗?
1 b5 Y9 r5 {$ n+ j5 d5 s答:。。。。。。" L4 d+ k# E  `/ S
问题出现转机了,我一直以为他们的6米换土是把湿陷量消除到15,其实他们是消除到了0。8 ]# J: b. d2 I
为什么一定要消除到0呢?规范不是规定,累计湿陷低于150mm可不做处理吗?
" J9 @" Z6 Z- F: ~: {& ?如果按这个思路考虑,那么我只需要换很少的土就可以了。
( U  ?: t2 X# B; [2 U院长也很兴奋,马上安排人计算。
# {+ u1 {5 D) T7 \, G1 K0 l我非常兴奋地把这个结果告诉了老总们,他们却泼了我一身凉水:同济大学都说要打桩了,你有他们那水平?别在这个问题上花时间了,打桩就打桩吧。
$ m) Z, j2 ]0 \5 b我。。。。。。

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 楼主| 发表于 2009-3-19 09:15:53 | 显示全部楼层
32、借同济的嘴巴来说话
7 v$ m. J8 N4 ?+ x( m明显地盲目崇拜呀。0 O1 O- E) k) @* F
怎么办?放弃?坚持?
0 M" A( |/ t1 f, r, p放弃是懦夫!3 [3 U/ u6 l$ [& G* r/ C
坚持的话,怎么说服老总呢?
. C2 `8 S2 ~& D5 G) ]: R2 O5 U2 @: V既然你们那么相信同济大学,那我就去说服同济的教授们,借他们的口来劝你们。
8 y4 D/ i$ o' g* `一个说服老总的计划开始实施了。0 D' n* J# {$ ]& ]3 k  K; f8 h' I6 ^
首先请两位本市的结构权威对规范做进一步研究,确认操作方法完全符合规范要求。
, o5 k: v$ I3 C# c& T3 Q& z然后请同济大学教授到本市来参加这个研讨会。5 r- S3 W% U3 i9 P- Y
研讨会就5个人,四个专家,一个外行。
# x  E1 I0 p' j9 D四个专家针对规范,一条一条对照,一项一项分析,而我听得是云里雾里,摸不着头脑。- ^3 L) X: ?5 M' l8 f3 [
一个半小时过去了,结论出来了:完全符合规范,同济大学的教授被说服了。) ^; O  t; B1 I6 {) D5 K0 K5 e
OK,请同济大学的教授们向董事会汇报结果:完全可以不打桩,而且根据计算,原施工图中已有部分换土层,只需要再加深20公分即可满足规范要求。2 G5 Y& u$ e7 |0 ^/ e9 \5 C
800多万终于节约了。5 T3 f7 M5 m) m7 s* m9 z
( h$ y! u* _1 M8 j2 g% ~3 D
32外篇:关于岩土的一点体会
7 V  L3 u- A' |0 C# `故事里关于取消打桩的事情是我目前为止单笔节约量最大的一件事情,也算是为老板打工者一件辉煌的业绩吧。0 w8 i8 z! u+ s) O. I; \1 V
故事里的实际操作过程远比我表述的要复杂得多,但因为过于专业所以简化了。  k. i( F' V% Z6 O1 {
4 B, J9 |. m) H# ~9 j6 F
在此我告诉大家一点经验:中国很多经济不是太发达的地区,在岩土工程这个领域都是沿用经验,这个经验有正面的效果,也有负面的效果。
9 T) N) `! i. A( v本故事的经验就是正面的一个实际例子。; l9 W' Z9 H$ G% S+ u) s
而我在连云港地区的案例就是负面的例子。  c9 ^2 ~9 y( V" I7 x
虽然我正在岩土工程这方面和各方各界交流,寻找到了一非常规方法,但介于地方保护主义和政府官员求稳观念,这个方法最终放弃了。
- c* [& Z. R9 [- s: J. h9 U: K+ O- A0 \* F& x
中国岩土工程的发展历史不是太长,它和其他建筑工程不同,具有很强的地区差异性。所以在这方面下点功夫,应该是可以帮你的老板省钱。这方面还有很多内容值得去探讨。
) D6 H! B$ q, u8 u( c4 N9 H0 u作为KFS,如何充分发挥各界专家优势的力量,这才是我这个故事想让大家去探讨的问题。

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 楼主| 发表于 2009-3-19 09:17:14 | 显示全部楼层
33、我发怒了
9 V5 F5 N! a0 A/ k同济的教授汇报结束后,股东们的反应非常平淡:哦,不打就不打。2 ?3 `4 h/ }/ Y8 W4 V* B
我不在乎他们怎么想,我自己反正是感觉非常自豪。4 \4 e# B9 l" i: o% Z
交代和股东一起来的顾问:我明天上午要去市政府开会,你就辛苦一下,明天上午陪陪同济的教授。
) V# a" o# |8 X# p6 C) X" n! ]第二天,会议到11点多才结束。我打个电话给同济的教授:上午玩得怎么样呀?
$ {9 H: v9 o# n# Y答:我们一直在宾馆里,没人来呀。对了,把机票给我们吧,我们现在就走。
: [* d! T& _5 k# `我很惊讶:你们早饭也没吃吗?
3 K5 V: d) k  O) W$ W+ `答:没有呀。$ _- F# q' r+ U9 l* j3 H% b# c! M
我愤怒了:不好意思,我马上到。
3 d% t- c$ K9 [8 l& z6 k  B4 ?再打电话给股东的顾问:你上午没去陪他们?
: P3 L. `+ O' O4 w, D% \# c5 s; A答:没有,他们那么大了,还要人陪呀,自己不会出去逛街呀。( e: L6 q3 D/ z, y( t
我彻底愤怒了:你算不算人呀?没有他们,你们怎么省那800万?就算没有帮你们省钱,出于礼貌,你也应该陪陪客人吧?你年龄比我大,难道还要我来教你怎么做人吗?7 u, M3 ^' u( m; m! b: o& {
我好后悔呀,如果我交代的是我的下属,我肯定会在上午再确认一次他的行为。3 n# m' O4 i% B$ x, g2 H
但我过于相信顾问的为人了,又一次的想当然不仅让我背上了背信忘义的臭名,更让公司所有人都脸上蒙黑。
5 M, B$ @. n0 T& R1 a% ?我要骂娘!!!

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 楼主| 发表于 2009-3-19 09:17:36 | 显示全部楼层
34、最角落的城市居然有300万的土地单价?!; c- ^- ]9 Y$ u
愤怒差点让我失去了理智,再多的道歉也已成为枉然。4 ]3 L; m% w: a+ F" ]
无比的内疚让我怎么也享受不了成功的喜悦。此时,有朋友打电话过来。2 D  C6 ^7 m" q$ C7 J( w
朋友:能不能抽点空呀,我老家有块地,帮我看看去。离你那不远,4个多小时车就到了。
( j& _  M, z# M" _; w* J" `原本走不开,但我内心很清楚,如果你让负面的情绪控制了你,那么只有一件事情可以做,那就是调整心态。
& k9 I* W( }9 s以负面的态度去对待工作,其结果只会越做越糟糕。
* B* h: q  ~$ i8 {; p9 I& E5 K我决定放假两天,顺便帮朋友出出主意。; j* P5 J) l' t
第一感觉:好偏呀。整个县城就躲在群山里,是三个省交界的边缘了。而项目还在县城的边缘。3 e! l# Y  {7 k) T! B: B3 v
第二感觉:房子好乱呀。给人感觉好象东南西北哪个朝向的房子都有,就象是乱搭建的结果。
1 C. G/ E' |' t) E) \" n1 j当天到县里一调查,我大吃一惊,这里最繁华地段的地价居然卖到了300万一亩,可能吗?省城也不过这个价呀。
, o- ]2 I% h2 N* G$ G4 C! i! [7 I0 q3 {2 N" p
35、有这样买房的吗?
/ U. g/ m; m1 Y) W1 U; P/ O我不相信,也不理解。- u  C0 I8 L8 U3 V$ r
再问市场销售价格,晕!不卖只租,而且没有产权。
/ r" P# |8 f- M" S0 f# }* p住宅一套按800一方算租金,一次性交纳,租期无,愿意住多久就住多久;
& T/ R9 P0 Y" h% p3 T: j0 t6 @9 T店铺一次性交纳20年租金,15个平方米的房子,一次性交20万。
3 q4 h: x  }1 z0 |我晕啊,什么市场啊?8 |: i+ c* m; ]& t
还居然看见有人手捧一大堆的现钞,往桌子上一放,指着墙上一个空格子:就它了。, q& V3 q* U( E  V+ f+ k/ N
也不见合同,也不见开票,就往空格子上把名字一写,买房的人空着双手向门口走去。
% e" N* ^+ H, f8 c我傻了,不可能!肯定是回去拿什么东西吧?. q: y' D& m4 |  i. p2 V9 t
再看那人,正站在门口和别人一起抽烟、吹牛!
5 L7 I" E2 ^% O2 _# S. Q* f( X& C- u% Z我又等了会,果然有名堂,售楼的拿了张信纸给那人,那人看看说句不错,收好了就走了。
- y4 j& ]+ Z. X, T4 Y白条?!
  p: ?6 ~) z! G% ]9 X2 Z, Q尽管我眼睛瞪地比牛眼还大,依旧没看那人有回头的意思。: s; I5 G% X3 v( ]" H
我傻傻地看着我朋友:你们都这么买房子的?$ M: }1 a2 i* V
答:对呀。我们这里简单,看中了就给钱,名字一写,拿上收条就好了。
. X+ j$ R* T6 q6 @9 v我无语。。。。。。

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 楼主| 发表于 2009-3-19 09:18:23 | 显示全部楼层
36、地价的奥秘
$ G& s! M- ~8 ^( {& F/ i* a我问朋友有没有地图,他很奇怪地看着我:要那玩意干吗?$ b, X% v* C- [- C. y% b5 ]
我也感觉自己问得很弱智,小县城,哪来的地图呀。& q2 _/ C1 X2 z" k
问:那我想看看全县的全貌怎么办?
2 }* m' |) |: f: c1 W" ~! b! G答:跟我走。
0 C( X; d4 d+ R: X% O1 g7 w他带我上了旁边的一座小山。; G1 m3 i) a5 ^5 I" u- d
放眼望去,我恍然大悟,原来地价这么高是有原因的呀。
$ s. Q' \2 F# K! `) E# V整个县城三面都是高山,还有一面是很大的一个水库。老城区已经没有发展空间了。而唯一的发展空间就是跨过一条江,向他那个地块扩张,但现在还比较偏僻。
1 c" V2 p& m; s! l/ ^& z7 e" |6 g老县城里,所有能挤下房子的地方都快给挤满了。难怪房子那么乱,原来都是挤出来的。! e  b9 f- d5 P+ {
开车到全县转了一圈,又发现两大惊喜:( V( c$ j; K% r! \' Y
1、居然一个烂尾楼都没有;
4 _9 @5 Q: M- U0 X. q2、居然商铺空置率极低。! y: E) O3 A  H& {; M2 \) z
再到县政府了解:
/ c$ Q. K4 S4 @# ]2 Y( p. d3 @1、南水北调工程的移民计划中,本县城管辖区域未来几年将有10万人口进驻。晕,10%的人口增长,那将带来多大的影响?
- d1 h) G$ h2 D6 W# }$ j2、年轻一代人都在外打工,县城资源有限,就业渠道非常狭窄,致使所有人都有一种购店铺养家糊口的观念。
, ~. y8 i; W4 V7 J9 l/ R
; s1 Q# U3 g% i8 e- e+ p: K; f37、独特的项目
5 q5 n1 a/ [4 [6 n% Q  S再到朋友的项目上一看,我感觉自己的心脏要承受不住太多的惊奇了。
" {) x+ F; v1 I+ Z7 ^50几亩地,居然有600多米长的沿江边大道面;% {$ E/ R" w7 J' A/ x
沿江大道的亮化工程已经相当漂亮了;2 g+ |- I4 M$ u2 E5 s# n/ y8 M
土地单价20万一亩,总计1000万,首付200~300万,其余等土地证办好了给;8 J/ {8 O) K) q5 E/ {( c
(土地是属于耕地,县政府还没拿到耕地变更许可指标呢。国家正在严格控制耕地指标问题,估计等办好也要两三年时间。)
/ J* C; I, p, F规费象征性给点就可以了,也就大概几块钱一个平方;
3 m+ N) f* g5 _! E- O  B土建成本300多一方;+ ?2 I* M0 M4 ]5 D
容积率什么的指标不管,只要好看,你自己能卖出去就行。
, \1 b) I7 B) O8 v  v因为做沿江大道,地块比路面低2~3米,正好可以做向下的两层临街商业。
1 K1 s$ e3 s4 y。。。。。。$ p4 t: L" U2 y+ k
如果以住宅养商业,先把住宅开发起来,赚的钱不仅可以把所有的土地成本回收,还能把商业的其他成本都回收,那么商业就是0成本。
& s+ F$ [+ V: |7 p( ?8 m8 q& C7 n而商业先开很少的量,稍微养养商就可以了,其余的等上个六七、七八年再开发的话。。。。。。$ N. d  A3 c/ D2 ]. O1 V
一层商业进深10米,有6000平方米,考虑10年后卖5000,就是3000万;
! P1 V5 l2 O' Q& W; M2 ]% v负一层商业按2000销售,就是1200万;$ m/ n+ {) j7 W( ?) _% T: s$ K( l
投入上面:土地交个250万,多分几期开住宅,总共有个400多万就够了。
: O8 D) E5 ^! B: t那么,资金回报率是。。。。。。
. t+ c- j% ^! ^9 X6 h) w我彻底晕倒了!; F$ F% I$ @) I& B& d
天啊!10倍的资金回报率。$ ?7 J9 _% [, g3 z" j
虽然要花十年才能实现,但年回报率100%,绝对值得花时间去耗呀。' ~) v) j" v3 ?5 B) T) Z
) n! I4 F% {" B
38、愚呼?忠呼?, d& }. x# F% R
考虑到市场的严重不规范,我开始帮朋友和镇政府谈判,口水绘制一通美好前景。
4 Y9 y. N! p* W; ^首先是项目上的思考,如何运作,如何规划。+ q+ e# [8 i1 Y8 A: G! ~/ [! {
然后是迷魂汤:
. q2 M* z1 X: F) J! B. r1、结合江堤大道的亮化工程,我们要把长江三角洲的先进理念带进本县,要让这个工程成为全县乃至全地区的标志性工程,成为全地区的亮点,为县城的生态园林城市目标添砖加瓦。(小声)你们的政绩也将被添上光辉的一笔;
" G9 }0 f# h" S2、为了让政府放心,我们将邀请你们到长江三角洲地区考察;/ {. {3 b% t2 x6 P
3、因为本地区的房地产市场不规范,我们这种正规开发企业只有和镇政府联合开发,才敢进驻。2 r( j+ s3 l, X4 V. z
和政绩挂钩+免费的旅游+高帽子=绝对支持!0 b3 v! E/ v; U1 Y
私下对朋友说:这个项目好是好,但最大的风险就是政策风险。你要是感觉能把握住,那你就做,不行就算了。你要是做的话,无论如何要注意做好法律上的取证工作,保护好自己。# {" R5 X% F* {  L
朋友当场就表态:你来帮我做吧,我给你20%的干股,你要是能再投资,我们按比例分其他80%,怎么样?
2 r% Z1 t$ T0 X" S% X' e% U诱惑呀!绝对的诱惑!
$ R' C1 ~9 f" w4 O$ \2 W此时此刻,世界上最伟大的愚忠者诞生了:
; q/ C( ^1 `" S不行啊,我那个项目就我一个搞房地产的,我一走,项目就完蛋了,我怎么对得起请我的股东呢?再说了,那个项目是我的心血呀,我也不舍得让它黄了呀?
! v9 A: m! J5 r* e5 R$ O) {' f2 G- ?: ^: B" f5 i
愚呼?愚!
/ U8 r$ y0 r+ g* t  Z忠呼?忠!: v# u7 {5 C  N9 f1 b- I6 {
对呼?不知!
  i& F* ~& ]% d8 q* L错呼?不晓!
" l$ T. [* w2 N' n5 F! Z后悔呼?说一点没有,是骗人!. h1 [' f# g7 C% P! _
但我真的不后悔!
& h% Q' c; L) S7 [: m是男人,做得起选择,就要对选择负责!# ~% R" D1 Z+ g/ P7 ?2 x
永不言悔!!!

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