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楼主: 峰:)

成长——原创地产人故事

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发表于 2010-4-14 20:56:41 | 显示全部楼层
哎呦,这个要顶
发表于 2010-4-15 10:54:57 | 显示全部楼层
很多设计院的人素质很低的,只管到处拉业务,设计的时候根本不会从成本和市场考虑。
* ]* \) H9 Y3 J; `+ h像飞哥这样在设计院呆过,又搞工程管理的人,业务上会很强。
发表于 2010-4-15 23:41:10 | 显示全部楼层
嘿嘿,喜欢看这种职业成长历传!% r5 n8 W- o; ^* U
楼主文笔不错!
 楼主| 发表于 2010-4-19 11:15:36 | 显示全部楼层
143个月40个工程
9 t( H' r; H: ?/ E- Z  t3 _为了高手的身份不被揭穿,飞哥终于把大学课本重新翻了出来——《工程预算》,并且和那些高手们一起报名参加了国家注册造价师考试。
! Q+ u% d* F, s) b9 a9 u  K: a那次造价师考试前的半个月培训是他上大学后参加过的无数次培训、研讨会、讲座、继续教育里最认真的一次。; M2 j7 `$ g, I! g
每天一早,他第一个进教室,坐在第一排,一分钟小差都没开过,BB机关闭(那时候大哥大还是财富的象征),老师的板书一字不拉抄在书本上。每天晚上还看书看到12点。他高考的时候都没有这么认真过。
! C, c! M0 Q+ W1 E就因为他冒充过高手,当过真正高手的老师,所以一些人有疑问或没听懂就来请教他。而飞哥又是个喜欢把自己的经验说出来的人,于是,愿意和他探讨问题的人越来越多。飞哥俨然成了那群人中的核心。+ E: n# Y6 ~" R$ q6 Y. c, X& z
到了案例阶段,飞哥的缺陷出来了。缺少实际项目的操作让他在这个阶段不敢说话,演变成一名最优秀的听众。+ k2 L" ]% ^/ ]
半个月的培训加一个月的刻苦学习,飞哥的考试终于考完了,结果如何,飞哥已经不在意了,此时的飞哥已经不再是菜鸟。(当然,9个月后,飞哥知道了考试结果——他通过了。)飞哥和一家造价事务所合作搞工程造价电算化。
, z0 \$ @3 r9 w! c飞哥:那三个月是我最疯狂的三个月,你猜猜我一共做了多少个工程?
, b+ r1 S* s1 }# A5 O7 k( h# M1 g鲁哥:一般一个工程要做多少时间?我一点概念都没有。
: O; k; w6 {$ q飞哥:常规一个项目的预算是15天时间,遇到手快的、通宵加班的还有项目不是太复杂的,大概也要57天。
( G  Q' O' [5 y7 E鲁哥:你不会3天一个工程吧?一个月10个,三个月顶多做30个工程。
- z7 w9 X5 A# {6 R0 k! U( {飞哥伸出4根手指。
, y7 S$ S! B% L1 n- S# V$ t( n- Y鲁哥:40个?你疯了!
; a0 p% e! P: o9 U$ G- ~. P: E飞哥:当然不是我一个人,一个人是不可能的。我们一共是三个人合作。一个人专门做钢筋放样,一个专门计算工程量,我专门负责套定额。三个人还要轮换校对。其实这三个人里,我的工作量最小。毕竟我白天还要上班。真正NB的是那个算工程量的,那个BT最快的时候,三天算好了两个工程的工程量。: `: a2 l! f4 t' v+ n, v; f% I' z% i
飞哥就是因为这三个月的疯狂,使他在短短的半年时间里,从一个预算的菜鸟成了造价的专家。
9 s" z* E; l4 ]/ Q# z5 b1 M- a' }3个月的非人日子,让飞哥晚上做梦都是:这条子目套错了、那条定额理解有问题、这个工作内容在定额里是否已经计算过了?是否存在重复计算地可能?
' F/ C; T5 {* f+ R4 h: S几年后的某天,飞哥听台湾的某位激励大师的讲课录象时,突然间听到这么一句话:在最短的时间里采取最大量的行动!# J0 l1 k' F; j$ e
飞哥终于为自己的惊人成长速度找到了一点理论依据。) Y- V3 O) t: U& e
但鲁哥显然对3个月做40个工程不感兴趣,他只对报复飞哥感兴趣:你鸟人肯定赚了不少吧?也不拿点出来请客?吃独食可是会烂嘴巴的。
1 o8 i- N3 x7 f飞哥:说你是奸商你还不承认,要请客也是你请,我赚的那点后面加几个零才是你赚的吧?5 R& \/ Z6 s# a( E4 O& R4 |0 q
鲁哥显然发现自己攻击错方向了,马上转换话题:既然你有这么好的优势,为什么不自己搞造价咨询公司呢?

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 楼主| 发表于 2010-4-19 11:20:14 | 显示全部楼层
15、没有答案的问题( Z* s2 x$ D+ I% e$ b& R
飞哥并没有马上回话。是啊,当时是有个机会在他面前出现过:登高一呼,拉几个高手一起组建个造价咨询公司,如果能坚持发展到今天也发展了10几年,只要前三年没翘辫子,那这家咨询公司在当地就是数得上号的了。
. }6 I, Y3 ?% d9 P飞哥:我说不清楚,可能是我不喜欢那种生活吧。反正当时上帝把我扔在了三叉路口,不是向左就是向右。我既然选择了现在这条路,就不会后悔当初没选另一条。
3 k' H$ W" z4 J  A) c这是飞哥奉守的一个信条:永不言悔!——是男人就要敢于承受选择后的一切后果。9 S" S% H; k0 S/ [  P) o
鲁哥:但你后来好象连预算都不做了,不会是受了什么打击吧?
/ Z0 B, v/ F" r# b, ~' e( {4 A, G飞哥:靠,疯了三个月还没疯够呀。我又不是靠这个吃饭,继续做下去就不是疯子了,是傻子!
1 U8 G4 f0 d, J当然,真正让飞哥放弃自己做预算是后来发生了一件事,让飞哥感到非常不公平,就彻底不做了。1 h$ j6 }: b) ]% Y8 i
就在三个月疯狂后的某天,当地的十建找到飞哥,想请飞哥帮忙做一个上千万的工程投标报价。6 s! f; p( x2 i$ E# D0 C0 w* I1 v
如果说前面三个月飞哥是疯子,那做这个工程,飞哥绝对是疯子中的疯子:他居然一边用造价软件的编程接口修改程序,一边用这个软件自动计算造价。
& w8 y7 f* A: \- Q当时造价软件还是刚起步阶段,套价这个模块准确性稍微高一些,但计算工程量和钢筋放样这两个模块根本就没法用。所以,软件供应商才开放了编程接口,让有能力的预算员自己修改程序。而这两个模块一直到十年后才进入大面积推广使用阶段。
+ s7 c1 R  C4 `# e1 ?飞哥好不容易要把这个工程疯结束的时候,遇到了他在造价上最大的一个难题。
4 G/ l( L/ _/ E( C6 A3 q# A8 _建筑工程有一项费用叫垂直运输费。这个费用的计算跟建筑高度有关。) p' B6 l3 N( b  j% I4 G) s) p
常规项目的主楼建筑面积比裙楼建筑面积大很多,所以,常规都是按照主楼的建筑高度套用定额。- Q% B; O. t9 F9 f, }
但这个项目裙楼的建筑面积几乎是主楼的2倍,如果按照主楼高度套用,显然是赚了大便宜;如果是按照裙楼高度套用,主楼那部分又吃了大亏。- J$ o0 i# t5 }: L1 r
到底是按主楼的建筑高度套用定额,还是按照裙楼的建筑高度套用定额呢?: p3 C9 G7 }% y6 s% C% N2 x
飞哥很快就把两个都套用了一遍,一对比,飞哥傻了:两者的偏差超过了总造价的3%
5 l0 D" f7 @0 p9 w! D. A4 C投标报价有个规则:施工单位报价如果超出标底价的正3%到负5%之间的范围就是无效报价。& }* ^8 N. _/ I
现在好了,一个费用的偏差就直接让飞哥面对生死。
2 @# V+ d! n& g) t- g2 j: }% u和同伴人争论,没有结果;打电话给审计所的高手们,没有结果;打电话问当地市定额站的领导们,依然没有结果。
: j8 w* W& x( C8 U$ t2 G无论你选择哪一方,都无法回答飞哥作为反方提出的疑问。
  K3 `. |6 j( `/ p& B& B0 y最后电话打到省定额站,答复是:很感谢你们把这个问题提了出来,我们会在下一次的定额解释中给出具体的处理方法的。" w8 l- a/ e3 k- Y1 M
晕,依然没有结果。那这一次到底应该怎么做呢?3 i* R# J. X" _& b2 b/ y/ k& T
8 m$ w7 }# E+ I# j
[ 本帖最后由 峰 于 2010-4-19 11:23 编辑 ]

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 楼主| 发表于 2010-4-19 11:27:50 | 显示全部楼层
16、标底的错误就是你的错误6 S; ^/ J% l" m4 {) {! }0 [( z: [4 Z& t
被大家多次吹捧为专家的飞哥再一次不知天高地厚,开始站在定额编制者的角度上去思考这个问题。
. X) ~7 Q4 @! ?- P  C; }" o3 W这个垂直运输费在实际施工过程中到底出现在哪些开支里?( p1 a% M2 A: [/ p5 W
塔吊的费用无疑是最大头的开支。
/ ~; W. r3 z; ^) [. r" I那么塔吊的数量和选型以及位置和什么有关呢?
2 z5 ]- c& r5 e2 ]5 g: m0 W9 \塔吊使用的时间长短又和什么有关呢?拆除的先后顺序是怎么考虑的呢?! w) J6 ^. _8 ^9 c
。。。。。。
, \) F+ e' ~0 U; D9 Y5 j; u% n" W$ X以上问题全部解答完毕后,总结出来的答案就是:垂直运输费只和主楼高度有关。$ t( s# D4 B, d# F. ^2 m' Q
仅仅从施工的角度上来考虑这个问题是否就是正确的呢?+ f; x& y) \7 p1 I9 M
还有没有其他应该考虑的问题?0 \) A1 @* ?/ J5 O2 f  c/ o! |1 \
飞哥再次研究定额原理:定额反映的是社会平均先进水平,是上万个具有普遍意义的案例综合出来的。象飞哥遇到的这种特殊案例肯定是不具备代表性,就算定额要考虑此因素,也是一个权重系数很低的特例。而培训的时候,老师就特意讲到关于定额的普遍性和特例之间的关系,答案就是特例服从普遍性,特例带来的成本增加也好、利润增加也好,都是由施工单位在考虑下浮时自行对定额报价结果进行修正。0 b- Q% R  Y7 [: b& X
想通了这一点,飞哥不再犹豫了,按照主楼高度套用了整个定额。4 C4 _9 p' \; B2 l+ I
后来,省定额站并没有针对飞哥的问题给出定额解释,而是在三年后直接更换定额,97定额成了所有定额里寿命最短的定额。新的定额针对飞哥的问题就有了相对合理的处理方法。
1 I9 V' h8 c1 P6 f  {. [7 `3 x; y就这样飞哥把这个工程疯结束了。造价出来了,十建的领导一看,傻了。
5 x: Q* b& x/ p1 T7 o+ V4 M' `# _; W就这样把这个工程疯结束了。造价出来了,十建的领导一看,傻了。# X# {8 ]8 T( J5 ^, _+ M: S7 P
他为了保险起见,除了飞哥还请了另一批人算这个报价。两个报价差异太大。' X* E0 J0 L( C% D- O
常规遇到这种情况,是核对两批报价的工程量。9 L& T# Z5 I, Q$ l2 G# x
但由于飞哥是电脑自动计算的,而另一批人是手工计算的,两个工程量计算书的书写格式完全不同,根本无法核对。8 p: C7 o. O( y% Z0 F
飞哥飞快地挑选了几个主要项目进行手算,得到的结果证实了对方的结果是错误的。9 x: w+ M1 E* g4 M$ u, T  |3 {3 W7 c6 l
十建的领导问飞哥:你对自己的计算结果自信程度怎么样?1 D* {4 e" f# V' D4 a+ X
飞哥拍着胸脯说:没问题,我自己做的自己心里有数。
7 Y4 `& T3 D% p: u) N十建的领导最终把筹码押在了飞哥身上。) @6 c& z' Z# _/ L, S; a. c
而这个项目的报价也就成了全地区有史以来到未来十年唯一一个全部用计算机自动报价的项目。% ]1 e& C: M- a; T& l# B
其实飞哥不想说全地区,而更想说是全国。但飞哥知道中国有多大,说全国似乎有点过了。
6 d/ S' ?. B# }/ n8 e/ [: L飞哥就这样不计后果把牛皮吹了出去,但报价这种事情真的很难说谁对谁错。
9 w2 D% Q7 [% L- b1 x9 n* i. N标底不是绝对的正确答案。你算得一点错误没有,你反而可能离标底偏差大,因为标底可能有错误。而在开标的时候,没有人会去研究是谁错了,参照物永远是标底,标底的错误在这时候就是你的错误。, |/ b( F. T2 [8 G/ R- T( Z, Y
飞哥睡不着了,忐忑不安地等待着开标。$ p% _7 M9 N; B. i% d4 X) C5 W
* G6 a& }! \3 B' m7 L8 u! u( ~: ^
[ 本帖最后由 峰 于 2010-4-19 11:43 编辑 ]

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 楼主| 发表于 2010-4-20 08:57:16 | 显示全部楼层
17、倒霉的审计员老牛
% {3 ?* p: ]2 u2 F, E招标终于结束了。十建输了,飞哥赢了,但也输了。
6 v1 L' D! x# c4 {飞哥的报价和标底相差1万多,误差不到千分之一,与中标的三建相差1600元,误差万分之一。也就是说,在商务标的得分上面,两家的得分是一样的,都是满分。7 O; @) z( b( j* }
十建输在荣誉分上。三建是抗着满满一麻袋的各种获奖证书去投标的,而十建只有可怜的一拎包。
! V( n6 U% e  L2 N7 F3 m  m飞哥那颗在嗓子口跳了一个星期的心终于重新回到他自己的工作岗位安心工作了。6 e4 M# r6 J5 D( `
经过这个项目的锻炼,飞哥在造价方面可以说到了他最颠峰的状态。此时的他才终于把伪专家的帽子摘掉了。3 d  p% d9 X5 |/ d1 S" {# k
大量的实际工程让飞哥对定额熟悉到不用翻书就能说出某条定额的工作内容是什么、定额编号是多少、工程量的计算规则是什么、套用定额应该注意的事项有哪些、平时大家最容易在这条定额里犯的错误有哪些。。。。。。' u* T, ^2 m* ~; n9 O) z: `
飞哥得到了行业的认可,以至于在以后的N年里都经常有人会说到:在他们公司你别遇到飞哥,遇到他你就老老实实该算多少就算多少吧。你要是不相信,就去问审计事务所的老牛。3 m3 n6 v) P! f  I: O" }
老牛是后来去审计事务所的,一个工作认真负责的老实人,他没听过飞哥讲课,也不知道飞哥是何许人也。
8 x. u$ O- B% G. j3 ?话要从老丁说起。老丁在施工现场管理方面一直压制着飞哥,而造价方面也一直不让飞哥插手。
, H# V" z' I( G. N" R* ]0 J也不知道老丁是太忙呢还是骂飞哥上瘾,他居然把望山小区那个项目的配套工程决算审核任务交给飞哥负责。: o1 y. D, s4 n0 D8 C& D
常规,开发公司内部审核结束后,整个决算要送审计事务所进行最后的终审。
0 z6 u% ~" j2 }1 m3 n% A3 H当飞哥审核结束,把结果送审计事务所时,事务所的人就已经知道这个项目是飞哥负责审核的,私底下都说这个项目肯定没什么核减量了。(审计事务所是按照核减量的5%~7%收费的。如果核减量低于1万元,就按照最低500元收费。而核减量是每个审计员的月度考核指标之一。)
5 n- e. X7 O) L1 Z于是,所长把任务丢给二组组长红姐后,红姐果断地把任务丢给了不知情的老牛。
6 t2 C4 N" z4 w$ c( d( _1 {0 a2 r老牛很认真负责地一项一项核对,由于对现场情况不熟悉,还特地多次把飞哥请到事务所询问,并到现场进行查看,做记录。+ D: y+ M& b0 W) t# L# m% Y) i9 W
每次飞哥在解答完老牛的问题后,就开始跟其他审核员甚至所长开吹。# u& q1 I0 l8 G1 e0 W9 [" ~
老牛隐隐感觉自己被人耍了。终于在两个星期后的某一天,他忍不住问红姐:这个飞哥是何许人呀?怎么你们跟他那么熟?
) G2 F' Q  V2 A6 j3 s! f9 U红姐:他呀,牛人。我们都听他讲过课的。
6 R! g; U, j# D0 E5 P: `老牛:难怪我都审核了两个多星期了,还没能核减多少量下来。  d% e1 Y! z) ]6 o5 W
红姐看了看老牛,没有回答。
' F  w2 I9 C" X5 [3 D) p老牛感觉到红姐有话没有说出来:我看这样审核下去,我这个月的指标要完蛋了,估计最后的结果也就是个保底数。红姐,你看我应该怎么办?
5 o  ^2 a/ h3 m! S' S: J( B' F! a身为领导的红姐心里那个恨呀:这个书呆子,我是他领导居然问我怎么办,难道要我来对他说别审了,直接按照保底数结束算了。这话要是让所长知道,还不给我一个工作不负责的帽子戴戴?
' t+ R/ h" ]* H9 b坐在旁边心直口快的小陈可没想那么多:那你就稍微审掉一点就算了。别再浪费时间了。& S' v4 G% n& Y& q
已经浪费了两个多星期时间的老牛看红姐没做声,就马上采纳了小陈的建议,当天下午就开了结算审核单,把这个极品骨头给解决了。
( |: M6 H. i! g而这一切,飞哥公司的领导当时不知道,因为消息到了老丁这里就被截断了。  I6 L3 Q+ b6 D/ ]  W
老丁也不再安排飞哥搞什么决算审核了。
) B/ M- s$ c: e# ~飞哥的本职工作依然是现场施工管理。0 x. n. N1 {8 ~7 t! _
鲁哥:那你为什么不跟胡总说呢?9 b0 q, z$ K( c; j9 H
飞哥:为什么要说?我当初只是想通过造价解决中级职称的问题。后来发现了解造价确实对实际工作有好处,但我并不想自己去做造价呀。如果我说了,以后我的个人发展估计就限制在造价上了。那还不如我当初直接选择搞造价咨询公司。' V. v4 i/ _2 N
鲁哥:有道理。我就是因为做得太出色,最后不得不离开公司自己去创业了。

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 楼主| 发表于 2010-4-20 08:57:46 | 显示全部楼层
18、加法原则
/ w. m8 ]% ]% k+ a6 R- r鲁哥是个朋友人,典型的见面熟类型的社交型人物。
4 @/ c1 @, ]  r: |" O他的学历不高,也就专科毕业。学的东西跟房地产也搭不上边,他是搞音响出身的。8 d1 z6 R0 K( X8 ]. w3 X
当初进公司的岗位是材料员,直接向材料部经理老朱报告。
" d- u( J% j1 Z6 q7 M$ j; l- y你别看鲁哥平时嘻嘻哈哈的,做起事来却不得不让人佩服。7 v# h7 n  u0 j1 M) f
他不懂工程,也不知道工程里到底需要什么材料,更不知道什么材料好什么材料差。
) u' N$ x$ m7 n) E) [但他知道一个最简单的工作方法:加法原则。
# P6 j, l) ]4 G; K# K! K; _今天,他知道了水泥是一种甲供材料。他就开始积累关于水泥方面的各种知识。
4 j) H% Y; B& k' p明天,他知道了钢材也是一种甲供材料。明天,他又开始积累钢材方面的各种知识。9 y( f; Z, C- [4 p" g! Q
后天,公司又要他去考察木材供应商,于是,从后天开始,他又积累起木材方面的相关知识了。$ r. g+ U) a: p" G6 _- L
到了大后天,没有新材料需要采购,他就依然只管他的水泥、钢材和木材。其他的一概不管。一直到某天又有一种新的材料要他去询价。
9 ^% T( z7 y- Q2 d就是这个最简单的加法原则让他从一个门外汉逐步成长为公司不可缺少的材料员。! J* k% X. N# P/ F+ c
一次很偶然的机会,飞哥看到了鲁哥的笔记本。
( L& h6 H" |) [+ c0 O材料名称:水泥
. I% O! D+ G2 a2 r4 e材料参数及重要指标:吨、元/吨、安定性指标、3天强度、7天强度、28天强度。。。。。。9 o9 m0 d, b% W3 p
供应商姓名、电话、BB机、单位地址、单位名称、水泥品牌、报价。。。。。。
! q. J0 V8 W$ m+ z飞哥数了一下,光一个水泥供应商,鲁哥就记了大概有不下15个。
6 r( o8 S* Z$ B2 ^1 C而每一种材料都单独记录。
/ d0 p/ P/ w- s  V( Q: ^飞哥很佩服鲁哥能把工作做得这么细致,但佩服归佩服,这么重要的笔记本到了飞哥手上,不好好敲诈一下鲁哥怎么对得起人民群众呢?
! K; X% c: j6 g3 y4 E1 B0 }鲁哥:关人民群众鸟事,你鸟人嘴馋就嘴馋。3 A# S+ [; t9 k/ _/ g5 `+ y
鲁哥一边把他积累多年的笔记本锁了起来,一边乖乖地掏钱请客。3 z4 h  o$ ]* g8 M' L* s' {
后来,飞哥经常把鲁哥当做典型来劝告没有什么经验的新人们:你们不懂不要紧,只要你们能象鲁哥那样,懂得做加法,相信不出1年,你们就能基本胜任你们的工作岗位了。3年后,你们在这个岗位上就是专家了。

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发表于 2010-4-20 16:18:02 | 显示全部楼层
飞哥应该改名叫强哥,太强了!. y& d8 s' S0 {3 D5 w. I9 i
看到这里,觉得体会很多,还得慢慢揣摩飞哥的成长经历!
发表于 2010-4-21 14:09:39 | 显示全部楼层
这一行业2 ]6 o2 [7 e$ R9 a3 Q5 l2 o
要学的太多了
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