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楼主: 仓海一米

逆境中-----从今天开始操盘一个三级城市30亩电梯项目(根据工作状态不定期更新)

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 楼主| 发表于 2008-12-15 22:20:00 | 显示全部楼层
2008年12月15日星期一
' U% Q  M9 o, x, F& I4 l- J) P今天是大家休整后上班的第一天。一看表时间已经是9:00,2位本地的员工还没到。
' a+ {: P2 |3 q% ^/ y6 W难道战斗还没开始,人心就散了吗。这怎么成。正襟危坐宣布今天的早会正式开始,没来的人我们不等,按照制度处理。没几分钟,两人到了,主管问:为什么又迟到了?答:没有啊,我的时间还差1分钟才到。。。。。行,这理由也算!马上让大家把时间掏出来大家进行核对,以后大家的时间都一致了,就不会出这样的状况了。(没办法,当前丝毫不敢放松,懒散惯了,收起来就难了)今天大家的功课是由销售主管带动大家强化项目答客问。熟悉销售流程。
4 P! Q3 f! ?3 R* t$ B0 A而我:& Z- q5 h6 t7 n3 B6 {- J# r
早早收到平面设计就昨天确定的宣传稿子。户型已经摆上去了,(由于当初建筑设计单位CAD图纸没发单线图。所以单个户型图纸是由平面设计人员抠出来的)怕布局和尺寸出现不符,宣传资料推广出去就不好了。得审核!
  X$ B' f. h3 F# s平面设计稿几乎全部敲定,但开发公司老总还没有过目(虽是全权委托我来进行审稿、定稿)以示尊重,得让他看看。
. `8 i2 k" v5 D0 [, ?销售中心装修公司还在加班加点的赶工,20号前能赶得出来吗?这很重要。得去看看问问。赶不出来就得马上修改我的进场计划了。1 \! X& x/ s$ s$ }) H) m$ t) e
来到开发公司办公室已是11:00过,老总对设计稿很是满意。只是专门就宣传品户型面积的问题进行沟通时,(因为面积是过去建筑设计单位预算的,就该问题昨天已和开发公司负责工程的负责人进行过沟通,通过计算面积误差应该是小数点第二位。)我的意思是,可以适当上浮1个平米,宣传资料上的面积到签订合同的时候少点,客户一般很满意,要是现在的上小了,到时候变大,那客户购买与否就不好说了。而老总的意思是:哦,大概可不行,得重新算过。今天晚上再算一遍再定。(时间那么紧了,本是打算上午定稿,下午就开始印刷的。无奈他是老总,得听他的。那就明天吧,耽搁就耽搁吧。。。。。。)- k" m( q, {7 {0 _9 i# ~
    老总的意思是20号进场没问题。可万事俱备了,可东风呢?只觉着西北风狂吹怒吼。。。。。。。
4 \- P6 x4 f+ V' Q' N因为是小县城。之前我的进场计划是:所有户外宣传到位(刀旗、高炮、围墙、看板)全部到位,在到位前1--3天开始发放宣传单张,单张发放时间计划3—5天。进场前2日开始,每天让锣鼓队、秧歌队走上大街,流动宣传,队伍前安排6---8名礼仪小姐穿着礼服,手举看板,看板上内容为:12月20日****电梯公寓项目正式开始接待等字样,进场当日凡凭宣传单到场参观即送礼品一份,以此来吸引人气。
' g* x; @, U* v( G' X' i. z0 K5 }) m  k销售中心配备高大威猛、干净帅气的保安GG;谦虚礼貌、手脚麻利的保洁JJ,(以此证明专业物业服务带来的不同品质)辅以能说会道的销售精英、精致的宣传道具、美味的糕点,口味繁多的温暖饮品以此来留住看客。
0 ]8 N! l) u2 X+ N* x. i4 j' V
. s4 c# \. L7 R/ @; P; |而现在:
; q) D3 y' j8 G/ X户外发布------还早!广告公司还没搞定。(还是领导推荐的,我大棍也使了,面包也给了,也就这效率); r! d/ {7 b2 V0 s$ ?; W, P
        保安、保洁------没有!开发公司称找不到人(早知道这样你早说啊,我来给你找成不)
7 n5 y) n$ F2 d9 e, S   2个关键的支撑都没了,时间节点、进场计划完全被打乱。我就一巧妇,也难为无米之炊啊。。。。。。唉。。。。。。。
9 [! A+ l+ c$ I- e7 t; \回成都之前让他考虑关于预计销售价格的问题,希望回来的时候有个明确的数据。今天给了我一个比较明确的答案:实际成交均价2300多,最低价不低于2180,吼吼。。。。比我猜测的价格还要有竞争力一点。
+ U/ o7 H3 c/ N# V- K6 g这是今天唯一的利好消息。
0 x+ M" O" a) Y# `. ?宝刀该怎么出鞘必须再好好考虑考虑。。。。。。; v4 Z! i7 L4 T7 h7 f* x
乙方啊乙方,打起精神,加油吧?!

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发表于 2008-12-15 23:07:08 | 显示全部楼层
坐到沙发,女强人啊!
发表于 2008-12-16 15:43:35 | 显示全部楼层
操盘日记,绝对值得关注
4 v2 ^9 V6 t7 {2 J+ Y& L# ~
& C$ a; M- V9 K- b) w" H; \! P开盘当日晚上要不要放烟花啊?三级城市喜欢热闹热闹
* i: A. K- R5 ?; u1 \开盘当日安全要注意阿,一帮子娘子军要顶住,当时俺们公司的一个类似项目开盘时在发楼书,不知道谁喊的,拿楼书可以抽奖,所有人一哄而上,可怜我们的几个售楼MM招架不住,干脆把楼书扔到人群中取料。

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发表于 2008-12-16 15:48:26 | 显示全部楼层
这个好看。
 楼主| 发表于 2008-12-16 21:52:50 | 显示全部楼层
2008年12月16日星期二9 W) ]( Q* W* F9 @! ~8 |
今天大家早早就坐在了会议桌边。: d: f* n3 ^1 [& B/ n1 t) X1 X
昨天用了一天的时间让大家来了解项目。分析户型位置、房型优劣势。今天的第一件事,就是就昨天的学校进行抽问。
1 t# ~0 z9 n2 D' Q问题一:你认为最优秀的户型和位置( L1 H- t  n2 i) y! }
问题二:你认为最差的位置和户型
" N8 g0 k2 S( z& e$ D/ ]* r$ D3 [# N问题三:你认为最不好推销的户型和位置: D. I2 Y6 `; D" `& |6 T
问题四:你认为该怎么推荐和引导
6 m9 Z5 I/ i  e) A# }大家一一回答,答案还是让人满意的,虽然还有些青涩。没关系,我们还有时间。今天再来!今天是大家互相扮演客户,找出客户可能提出的任何问题。并找出解决的说辞。不懂的可以请教主管。明天我再来抽问。1 b* A8 i  `( i8 L
10:00我今天的工作:主要就是进行定价!
. q5 V# z. z8 X& b定价的基本指数早已经考虑成熟,根据位置、景观、朝向、户型、层差进行区分。为弱化层数的优劣性和为今后的涨幅空间考虑按照不同以往的层差定价方式。1F一个价格,2—4F、5---7F;8—10F;11--12 F;13—14F,15F按照不同的楼层段进行价格处理。这样一来,销售时客户的选择面会广一些,而且也弱化了客户楼层越高越好的这一判断。我会让销售人员告诉告诉客户:5F和7F其实是一样的,你看价格都是一样的。所以无论选择哪一层都是一样的好。(呵呵,小县城的好处就是在与客户感性大于理性)先定出基础价格,再根据指数进行加减价。。。。。。细心、耐心、每个位置仔细思考。。。。。。。。。
$ r' s4 X, w" }8 Q8 {; E18:30,价格基本出台。为促进前期销售,得考虑优惠指数。按照全部4%的优惠指数考虑最终定价起价:2230;最高价2550,均价2410.价格还算合理。. `8 C+ ~$ ?& f7 N
计划明天就该价格与开发公司老总沟通。
  L9 j9 f' G* G5 }% s桌前坐了一天,腰酸背痛。。。。。。。。累!

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发表于 2008-12-16 23:29:54 | 显示全部楼层
向女强人学习。
发表于 2008-12-16 23:37:36 | 显示全部楼层
很不错,比较专业,女人这样比较难得了!
发表于 2008-12-17 00:15:47 | 显示全部楼层
昨天才第一天接触项目,今天就讲户型优劣,会不会太急了点。我一般会让他们下班后,先把户型熟悉了,面积,功能空间尺寸,公摊,做到基本能背之后,再说户型优劣及针对性说辞,否则他们记忆不会深刻。当然,如果业务员都是有经验的除外。

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发表于 2008-12-17 04:38:41 | 显示全部楼层
向女强人学习,刚开始还以为是一GG,原来是强人的MM,小Z的插曲,很多人深有体会吧,呵呵,不过要是说上一句我同事他GF(BF)如何如何,一般你那位的心理一下子就会多云转睛,要不会经常打雷呀,必要时得介绍你的GF(BF)与你同事相识,后院不易着火啊,感情还能进一步加深.哈哈,楼主发贴的第一天就看了此贴了。都没回贴真是惭愧,呵呵,以后坚持看贴回贴,期待楼主更新呀,5 H8 V( _, u- e9 C$ }1 w( b- k5 ~

6 I6 K3 a, ?3 h/ o2 }8 l$ ^[ 本帖最后由 我爱大嘴蜗牛 于 2008-12-17 04:40 编辑 ]

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发表于 2008-12-17 11:44:50 | 显示全部楼层
楼主做事认真有条理,专业和文笔都好,估计麻将打得也好 ,不管是MM还是GG都是个能成事的人。不说别的,在百忙中能坚持写下来这帖子就赞一个!要是我早就洗洗睡了。( E+ n$ z$ y, `0 F7 ^* ]
希望楼主的项目成功,也让象我这样的菜鸟多一份教材!

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