【原创】回忆08寒冬

吴涛 · 发表于 2011-4-27 13:20:00

九月三十日，员工会议按时召开。按照常规，各部门汇报工作。S总做总结。我发言。
提出来两个要求，第一个，进入冬季停工期以前，完工面积必须达到20万平米。第二个，销售部十月十一月回款1.5个亿，DY项目十二月份启动销售。第三个，JS,DY项目改变建筑内部细节，做出创新调整，突出人性化，研发十天内拿出来计划。第四个，物业公司人员清理，管理层调整。第五个，人力资源部，启动海子计划，对现有公司中层，末尾淘汰一部分，对公司普通员工，启用一部分进入中层。比例分别为百分之二十以内。同时启动校园招聘，引进专业性人才充实基层员工队伍。第五个，财务部针对公司现金流，制定详细的年终及下年财务预算。十二月前必须完成。第六个，成本控制，合约部要对建筑细节调整做好预算，原则上不允许增加建筑成本。可以与销售业绩及价格形成正比的增加。还有最重要的一点，就是员工自律的问题。在会上，说了很多，对每个部门，都提出了N多的意见和建议，整个会议，进行了四个小时我个人用了差不多两个小时的时间，其实我是最反感长时间会议的主，但是没有办法，这个会，让我不得不如此的去做。
在此，借用一下助理整理的部分经典话语，也是给自己提个醒
1.我来到这里，坐在这把椅子上，一直以来，我有种如临深渊，如履薄冰的感觉，我不知道，我是不是能在这把椅子上坐稳，希望我能吧。
2.你不要以为你自己是谁，你的权力，是你的下属给你的，下属不给你，你狗屁不是，你有什么资格在办公室发号施令。
3.作为工程部经理，你不去工程现场，策划销售总监，你不去销售案场一线，你们的工作能不出问题？？？不要以为你们的经验能够决定一切，没有归零的心态，你们等死就是。
4.我不希望我们公司有屁股决定脑袋的事情发生，我更不希望我们公司会有官老爷的存在，作为中层管理干部，应该起到的是承上启下的作用，如果你们不启下，只承上，你们迟早会的脑血栓，到那个时候，你们会死的很难看。
5.我们的对手不可怕，可怕的是我们自己心里已经输了，大家记住一句话，只要董事会没有宣布公司倒闭，我们就没有输。
6.一个人，想永远的成功，那是天方夜谭。看一个人，我们更不要去看他曾经有多么的成功，有多么的失败，重要的是看他成功了，是否有归零的心态，失败了，是不是能靠自己的力量站起来。一个公司，同样也是如此。
7.你不了解一线的情况，不了解市场的脉搏，不能与行业同步行进，你还坐在这里侃侃而谈，下面的人不骂你，老天爷都会惩罚你，不信咱们等着瞧。
8.今天，我很坦诚的告诉大家，我们的公司，碰到了前所未有的困难。我已经通知过人事经理，如果有要走的，我们不留，按照合同严格执行各项补偿标准，绝不让大家伤心的走。留下来的，我希望大家能调整好自己，拿出全部的力量，我坚信，两个月以后，我们还会坐在这里，只是那个时候，我们是在庆功。
9.钱这个东西，太多了，会迷失你的眼睛。权力，太多了，迟早会压垮你。所有的人，都在渴望钱与权力，给你的时候，你要好好想想，你自己是不是有足够的力气，能拿得起。
10.百年大计，质量为本。就这种质量，你也敢签字，你就不怕把自己签到监狱里面去，你不怕，我怕。
11.你既然承认了错误，为什么不敢承担这个错误带来的责任。
12.今天的资本市场，已经令我们茫然。如果我们墨守陈规，这次谈判，注定了失败。我觉得，我们用孔孟之道，来进行这次的谈判，可能会主动一些。
13.我希望我们公司的每一位中层管理者，能够时时反省自己，能够多用眼睛来看自己，而不是去看外面的花花世界。
14.外面的世界很精彩，也很无奈。为什么无奈，是因为你没有做好准备，无法去融入精彩。
15.财务工作，事关公司命脉。你们是公司最伟大的人，也是最可爱的人。
16.我希望有一天，我去财务支钱的时候，你们能问问我，为什么不走正规程序。
17.你的产品不够新颖，你的理念不够先进，你的质量不够标准，你的服务不够热情，人家凭什么买你的房子？凭什么把一辈子的积蓄交给你？？？
18.如果有一天，公司发不出来工资了，我建议你们所有的员工，去把公司主要领导的家给砸了，我们绝不报警。如果大家不相信，我们可以跟你们签订保证书。
19.我不懂建筑知识，我也不是设计师，但是我知道那个房子住着舒服。
20.我们都知道，一个人，在危机到来之时，都会做到独善其身，做企业，也是如此。
21.经济寒冬，是我们的春天，我们还要把它变成夏天。
22.做行业的领跑者，很难。做市场的领跑者，更难。
23.把我们自己敞开了给对手看，没有关系，他们能看到我们是怎么成功的，但是他们无法复制，因为他们没有我们的灵魂。
24.从今天开始，所有的领导，除公务活动以外，全部到职工食堂就餐，请所有员工监督。
25.我们是人，不是神。是人就会犯错误，但是如果犯了以后不改，再次的再犯，那你就是猪。
26.我绝不同意给员工降薪，我们都清楚，降薪降的不仅仅是钱，伤害的是员工的心。
27.执行力，不是要的，更不是喊的，是我们管理者带着大家做出来的。
28.今天，你可以骗过所有的人，但是，你骗不过自己的良心。
29.我只是一个普通的人，我无法在任何时候，都保持我手里端的水是平的。但是我会努力的做到，如果没有做到，我会及时的纠正，但是我希望大家能够理解。
30.总公司，有总公司的游戏规则。子公司，有子公司的游泳本领。我们互不干扰，但是，我不想看到，有人被踢出局或者被淹死。
会议结束后的第二天，来到物业公司检查，前段时间的工作，基本上我忽略了物业公司。因为物业公司的总经理，为原总经理的堂弟。就因为这个关系，为了照顾一下原总经理，我没有触及到物业公司的管理，只是在销售工作调整的同时，让S总对物业公司进行了多项工作指导与监督。但是，照顾不等于不管，最近销售哪里总是反映物业公司的管理和工作跟不上，影响销售业绩的问题。看来，不得不重视了。
带上公司的所有的高管，直奔各项目物业管理部。还有物业公司办公地。物业公司办公地大门紧锁，有两个业主因为房屋需要维修，在外等待。在小区里面转了转，基本上没有看到保洁工的身影，门口保安的年龄，平均年龄约在五十岁以上。小区内井盖已经部分破损，没有进行更换与维修。花草能看的出来，已经很久没有修剪。显著部位的广告牌，已经出租出去给了其他广告商。小区内水池鱼塘，已经N久没有进行清理了。继续往另外一个小区走，到了售楼处，进入物业办公室，空无一人。这下好了，物业公司的整个公司空了，让S总直接找物业公司总经理，让他到办公室。再返回物业公司办公室所在地，等了约半个小时，总经理终于回来了。需要解释，我只需要总经理的解释。结果这哥们直接找了一堆理由，而且是现场所有的人都听不下去的理由。没什么说的，让S总现场拿出来处理意见。S总比我还直接，下岗吧，回总公司等待处理。下午办理交接。物业公司总经理由行政部经理暂时兼任。物业公司的中层人员，全部进行调整，由人力资源总监一天内，拿出来调整计划。人员名单。上会讨论。
在经历了多轮的讨论之后，终于确定了物业公司中层的管理人员。基本上由总公司个职能部门原主管级别人员担任，正好符合我的思路。一周内，全部上岗。调整完这些，还得给予点什么。原物业总经理在抱怨的过程中有一句话我还是记得挺清楚的，到现在为止，公司已经五个月没有给物业公司拨款，所有的人员工资都是我们自己负担；广告牌不出租，人员不外包，我吃啥。与财务总监及S总商量，从现在开始，物业公司的人员工资，公司承担百分之八十，另外的百分之二十，由物业公司自己承担，物业公司员工工资，在原有的基础上，再次的上调百分之十。财务总监不同意，这样调整，无形中公司每个月要多支出约八十万的费用。但是没有办法。先按照这个思路，拨付三个月吧。物业公司原总经理，由于是工程专业出身，直接交给工程部Z总处理。
在人员调整完后十天，我再次带队对物业公司进行了考核。结果大出意外，果然是一帮敢说敢干的人，彻底的大变样，基本上满意。提出来要求，满意并不代表合格，细节才是重点，细微之处才是根本。
前期部已经拿到了GC和DY项目的所有的开工手续，公司工程部开始了日夜加班的工作。方案，施工图会审，材料评审，采购，施工队的考察，选择。工程部Z总明显的瘦了下去，整个公司的人员的状态，也完全没有了08年寒冬之时，某些公司的那种颓废的状态，更没有了我当时接手之时的那种摇动，漂浮的眼神。从大家熬红了的眼球中看到的，只是一种坚毅，一种坚定。
S总与我在办公室，看着外面忙碌的员工。意味深长的对我说，你又一次，把这帮员工变成了狼。不知道，我们在今年年底，是否能兑现我们对大家的承诺，如果能兑现，我们的员工，明年，将是一批恶狼，如果没有兑现，那将是一批即将死去的只能在边缘游走的老狼。其实，我的心里何尝不是清楚的，要保持这样的狼性的存在，除了给他们足够的斗志与动力以外，还必须让他们分享到可口的食物，让他们填饱肚子，保持斗志。
后续，只为兑现承诺，只为保持狼性。

吴涛 · 发表于 2011-4-27 15:18:11

一个人站在办公室，开着窗户，看着窗下的马路。没有了白天川流不息的车流，一片华彩。办公室外面都黑了，十一假期，告诉员工，都回去吧，不要加班。休息两天。只允许两天，这两天，我在公司值班。每个人发了两千块的过节费，不管是管理者还是普通员工，都是一样，陪家人吃顿饭，逛逛街。不多，只能代表公司的一点心意。
S兄也陪J经理回了上海探亲。顺便代我问候一下W兄，八月份帮了我这么大的忙，我也没有时间去感谢他。他的人，还在我这里义务劳动着。X总，该吃药了。助理过来提醒到，哦，好。陪我出去走走吧。我对助理说道。好的，我帮你拿上衣服。两人下楼，司机还在司机班的办公室等我，小W，你回去吧，开我的车走。这两天，没事我不叫你。你也陪陪家里人。我开办公室的公务车。
走在路上，十二点后的街道，略显冷清。你跟了我也五年多了吧。我对助理说道，是的，我从大学毕业到现在，快六年了。呵呵，那时候，我还只是总监。跟着我东奔西走的，辛苦你了，也委屈你了。X总，别这么说，一直跟着你，也是我自己的选择。这次我跟你来A城，我知道，你是不同意的。我也知道，你已经给我安排好了位置，来这里，是我自己申请的。恩，我知道。集团的主观人力资源的副总裁已经跟我说了。我想，这次做完了这里的事情，你应该单飞了，总是跟着我，会耽误了你自己。X总，我知道你的意思。我会认真的思考和考虑的，你也不用为我去想什么，你的事情已经够多了。海风吹来，有点冷。裹了裹外套。
我不知道，我们的前面的路到底是什么样的，我也不知道，我这次是否还有这个能量，兑现我对大家的承诺。现在，各方面的条件制约着我，没有办法向以前一样，带着大家往前走。这两天，你也休息休息，来到A城，你也还没有好好的领略一下这个海滨城市的风景吧。我自己值班，也好冷静冷静的思考一下，未来的路，该怎么走，公司，该如何的走。X总，你不要担心什么，董事长派你过来，肯定有她的考虑和安排。更何况，你来了这里，已经有了一些变化。但是，你的动作有点太大。下面很多人，都承受不了这种高压力，高强度，而且你的速度太快了，大家都跟不上你的节奏，这样会有两种可能发生，一个是大家真的跑了起来，跟上你了。另外一个就是你跑远了，大家落下了。这是两个极端。还有一个就是现在下面的人对你是敬畏加害怕，这样，不太好。毕竟这是二线城市，与我们以前在一线城市的时候还是有差距的。你应该做一些改变和调整。助理对我说道。
恩，我很清楚你说的，后期，我也会适当的调整一下。现在，公司的财务上面还有多少钱你知道么？今天下午，财务总监把表已经给我了，你太累了，我就没有给你看。能用的钱，不多了。只有三千多万了。你要求全面性开工，我们光各种税费、管理费用和启动资金就需要接近1个亿。还有很大的资金缺口，而且工程上面，现在材料采购正在大批量的进行，到了十二月份，我们共需要支付各种款项接近两个亿，这还不算我们自己要用的钱和明年的启动资金。这都是前面欠下的债，你来了，到了年底，必须要还的。销售回款，估计只能解决一个亿吧，这样还是有接近两个亿的缺口。我个人建议，你可以动用一下你以前在投行的资源了。是啊，我也是这么考虑。但是现在投行的利息非常之高，而且都不看好房地产行业，你看看最近的房地产行业的股票你就知道了，投资机构抽走资金还是非常厉害的。我对助理说道。恩，这个是事实，但是也不是说不能解决。助理对我说道。这时，我们已经走到了海边。海浪拍打着海堤。远处的航标灯闪烁着。三三两两的情侣，行走在海岸线。而此刻，我的内心，承受着巨大的压力。你别急了，我这两天，过去一趟，去找找他们看看。我觉得，有你在，他们应该会考虑的。不管怎么说，你在这个圈子里面，大家都是知道的。也是认可的。算了吧，要去还是我去吧，你别去了。你这两天，好好的休息下。我来想办法，这个东西，应该我扛。助理不再说话。陪我往前走着。
送她回到宿舍，我没有回宿舍，而是直接开车回到办公室，在楼上休息室里面躺下。一夜无眠，两个亿的数字，在我的脑海里不断的翻腾。
起来后，去买了N多的水果。后备箱，后座上全部塞满了。往项目部走，机关放假了，但是一线员工还在坚守。给他们送点水果吧。几个项目部和售楼处转完，车里的东西，也全部没有了。花了我整整一天的时间。项目部工地现场，基本上按照了总公司的要求规范着各种事务。工程质量，在每周的抽查和每月的评比中，也没有再出现什么大的问题。销售部的各种演出如火如荼的进行着，售楼处内人倒是不少，就是不知道业绩几何。貌似大多都是冲着礼物而来。到其它公司的项目售楼处看了看，绝对的冷清，甚至部分出现了关门现象。心里，也稍微的放心了些。路过L总的办公楼，看见他老人家的悍马停在院里。打了个电话，还真在办公室。兄弟，进来喝喝茶吧。得，进去吧，正好我也一个人。L总绝对的实干家，而且公司员工也绝对实干家。放眼望去，没放假。够狠。老弟，我正想你呢，你还来了。没有回北京？这不是跟哥哥学习么，不回了。
老弟，你对我这里的关照，老哥感谢了啊，我什么话也不说了。你就等我的好消息吧。这时我才知道，JS项目和DY项目的所有的土建，Z总已经全部跟L总签了总包合同了。好家伙，几个亿的工程总造价啊。满打满算的全部算下来，接近十个亿了。老哥，我相信你的为人。我也相信你不会让老弟跳海。我对L总说道。不过老哥，我这里现在还有这么个困难，老哥看看是否能帮老弟一把。你说，只要你不要老哥脑袋，我都没有问题。那好，我直说了。我将公司的资金情况向L总毫无保留的说了出来。L总一边听一边大口的抽着烟，没一会，整个办公室就成了仙境了。我说老弟，这还是问题么，两个亿，你现在的工程投入量已经达到了接近六个亿了，你为什么不从银行贷款。老哥，你也是知道的，银行现在对开发项目根本就没有任何的支持。国家政策未来是收紧还是放松，我们都不知道，但是有一点我们是知道的，地产商的日子，不再好过了。除非我们的房屋的销售像以前一样的好。行，老弟，你容我想想，我过几天给你回话。你这么照顾我，我还能扔下你不管。这不是老哥的风格。走，天也不早了，咱去吃点饭。我带你去吃点你们大城市吃不到的东西。
坐上L总的那个悍马，感觉果然不一样。一路怒吼着往山里跑。到了一个偏僻的农家小院，只见L总大喊道，接客了。我的乖乖，不是黑店吧。来了来了。从里面跑出来我见过的有史以来最漂亮的接客人员。典型的山里大姐。姐，这小兄弟从北京来，你给做点咱家以前不吃的东西给他吃吃。让他尝尝鲜。L总介绍到，兄弟，这是我亲姐姐，让他去城里，就是不去。在这山里住习惯了，要给她把房子改改，也不要。说是这老房子舒服。没事了啊，我就过来，让姐给做顿饭，唠唠家常。挺好。你看看，这前面是湖，后面是山，多舒服啊。大姐插话道。我要是去了城里，谁给你养鸡，谁给你去这湖里捕鱼啊。大姐一边说，一边往湖边走，我和L总赶紧跟上。只见大姐拿着渔网，叫上正在菜地摘菜的姐夫。往湖里走。姐夫那个身手，一网下去，两口子赶紧往上拖网。好家伙，鱼还真不少。按照我的估计，够吃三天没问题。姐夫一边从网里摘鱼一边说道，这个湖啊，是饮水湖，你们喝的水，就有可能是这个湖里的，所以呢，这鱼，是完全的无污染，跟你们喝一样的水长大的。小的，姐就直接扔到了湖里放生。挑了一些大的，感觉也够吃两天的了。你再去抓只鸡来，大姐吩咐姐夫。然后摘点青菜回来。约莫过了一个小时，一桌子至今流口水的饭菜上桌，馒头是大姐亲自蒸的，那叫一个香。吃饭的过程中，跟大姐姐夫聊着。姐夫的话，引用几句。非常经典，看看对各位兄弟是否有用。你们这些做大事的人啊，有的时候，事情做大了，心眼反而变小了。哪里有那么多坏人呢，你不坏人家，人家能坏你么？我不懂什么管理，我只知道，你不去打蛇，蛇肯定不咬你。人只要活着，谁没有烦恼，我们种地的，烦恼一点不比你们当官的多。但是呢，你只要好好的种地，细心的伺候庄稼，总归会有收成嘛。
吃完饭，告别大姐家人，与L总返回市区。对L总说，今天这顿饭，没有白吃。姐夫是个哲学家。L总嘿嘿笑了两声，姐夫是我公司的总顾问。好，你回头给姐夫说一下，我也请他做我公司的总顾问。
助理在没有经过我同意的情况下，利用两天的休息时间，直接飞到了投行所在地。找到了他们。我不知道她是如何的说服了苛刻的投行风控部人员，直接将风控部人员带到了A城。到达A城，安顿好他们，助理到公司找我，此刻，我正在哪里看着那本百看不厌的亚当斯密的财富论。助理简明扼要的给我介绍了一下她这一天半的行程。得，这家伙，做出来任何事情，我都不会觉得奇怪。换了身衣服，去宾馆会会这些老朋友吧。
风控部总监依然用他那双深邃的蓝色眼睛看着我，X，难道这是真的么？你为什么不去找我们来帮助你解决这些问题和困难，你要知道，我们的合作是愉快的。以前是，现在也是。（严重鄙视这帮人，合作不愉快才怪，你也不想想，你从我这里挣了多少钱呢）不是我不找你，按照中国的一句古话来说，是我的庙太小，请不起你们这些大佛啊。我对他说道。X，别开玩笑了。我要去看你的业绩，要看你创造财富的地方。别急，你们刚到。先休息休息，明天，我来安排。我对他说道。
第二天，大家陆续来报道，S总也被我从上海急招回来。叫来财务总监，将投行的事情给他们做了一些沟通，大家的一致意见是，能不用，尽量不用，因为用投行的钱，必须要总公司做相应的财务担保。而总公司哪里，我们谁也无法去向董事长提这个要求。S总的意见更加的极品，你可以试试，看看你是否能个人担保。我的乖乖，你也太给我面子了，按照民工大叔的话讲，我就值三十块。这可是两个亿，多少个三十块。你也不算算。但是不管怎么说，既然人家来了，我们还是要带他们看看的。一整天，都是陪同投行的人员参观公司与项目。X，实事求是的讲，你们的条件，无法达到我们的要求。蓝眼睛对我说。我知道达不到，我打断他。你直接说吧，你们需要什么条件。X，你是聪明人，我喜欢跟你这样的人合作。我们能提供给你一个亿，回报率为百分之三十五。当时我心里就骂了，这么高的回报率，我从哪里找不来钱，找你干啥。NO，我只能承受百分之二十。我直接拒绝。如果你能答应，我们就谈，不然不能答应，我盛情款待你们这些老朋友。我对蓝眼睛说道。X，我们的合作，不能这样开始。娘的，我根本就没有想过跟你合作。俺心里想着。此时，助理已经明白了我的意思，接过话对蓝眼睛说道，X总的为人，你们很清楚，他说出来的数字，是从来不会改变的。半正式半玩笑的谈判，在上菜中结束，晚宴，在一片心神不合的情况下结束。
X总，你真的准备不用。助理在回来的路上问我，我笑着回答他，你放心，蓝眼睛明天肯定会给我们一个满意的答复的。
晚上，一场大雨。早上起来，感觉到一丝凉意。北方的十月，已经不再是那么的温暖。直接去了酒店，陪蓝眼睛一帮人吃早餐，然后送他们上路。这个礼仪，还是要做滴。接上助理，她直接告诉我，蓝眼睛昨天晚上给她电话说了，可以按照你说的回报率，但是时间必须为三年，数额必须是三个亿。娘的，还在套我。我狠狠的骂了一句。绝对是咬牙切齿的骂这帮洋鬼子。到了酒店，早餐还没有开始，蓝眼睛就迫不及待手舞足蹈的用他那生硬的普通话跟我说了起来。我打断他，我只用一个亿，利润回报周期一年，回报率按照我说的来。同意，我们马上，即刻签合同，担保方为我的在建工程。你们派驻财务代表监督财务行为，不同意。你们按时起飞。蓝眼睛用略带失望的眼神看着我，郁闷的开始吃早餐。送走了蓝眼睛一行人，我直接到了工地。看着热火朝天的工地，想着口袋里面的那点票票，账户上的那点点流动资金。郁闷，相当的郁闷，头发白了不少。(自己预估)

吴涛 · 发表于 2011-4-27 16:38:52

在工地，碰见了Z总，正在那里与施工方，监理方审查着图纸和工程质量。看着我过去，跟我说，X总，自从他（原物业公司总经理）调到这里来以后，这个项目的工程进度，现场管理，质量体系及安全体系，提高了不少，在公司的所有开工项目中，脱颖而出了。好，我看着瘦下去的他，对他说，看来，这里才是最适合你的地方，Z总，你给他定个任务吧，如果这个月他完成了，公司奖励十万，如果没有完成。他降级去做技术员。但是这个任务，必须是高强度的。如果任务定低了，连你一起罚。说完这些，往下一个工地走。走出工地大门时，看见了那个上次抓我的保安大叔，对他笑了笑，问大叔，奖金拿到了没有。大叔嘿嘿的笑了笑，拿到了，老板给了一百呢。我晕，我涨价了哦。
人力资源总监到我办公室，人员调整，已经基本上结束，这是任命通知，需要我签字确认。基本上是大家讨论通过的人员任用，签完字交给她。X总，现在公司员工让我转告您一份东西，您看看。拿过来，是一份降薪申请。公司员工要求降薪百分之五十。度过这次的难关，而且主动要求，放弃年终奖。下面，密密麻麻的签署了所有员工的姓名，甚至包括保安与清洁工。眼眶湿润了，多么好的员工。我对人力资源总监说道，大家的心意，我领了，我不可能让大家来我这里学雷锋，至少，要让雷锋吃饱肚子，有冬衣穿吧。工资，我一分不会降。你告诉一下大家。还有，这次的百分之二十的淘汰员工，一定要补偿大家三个月的基本工资，因为工作淘汰的，虽然是员工的个人能力问题，但是也有我们管理者，企业的问题。校园招聘，要马上启动，明年，我们需要更多的人才充实队伍。人力资源总监欲言又止，看着我，微叹了一口气，对我说。X总，我希望你也能理解员工的心情，这份降薪申请，是大家组织的，而不是某一个人组织的。是所有人的心愿。好，我的意见已经决定了，你代我感谢大家。当晚，我给所有的员工的邮箱发了一封邮件。内容省略，为了避免看客泪流满面，嘿嘿。
销售部业绩总是让我兴奋，十月中旬，总工完成回款约八千万，不算团购回款，其中一个单位团购了JS一栋半高层。这样算下来，十月份，回款应该会达到1.5个亿。十一月份如果能达到一个亿。这样，我这个年就能过下去了，我在心里算着帐。给W兄打个电话，W兄还是一如既往，对我说，哥，我的人，用的不顺手，你告诉我。我告诉他，当时我说的是让你的人帮我三个月，马上到期了。老哥这里还有个请求，不知道合适否。没事大哥，你说。让你的人，是否能帮我到元旦假期结束。没问题，工作我来做。好，感谢兄弟了。挂了电话，叫来S总，你培养的营销总监和队伍怎么样了？我给小W哪里打过去电话了，让他们的人支援我们到元旦假期结束。到那个时候，你的人，必须顶上去，而且那个时候，还有一部分要交房。顺便与S总沟通了一下关于销售回款的事情和公司整体资金运作的事情。S总对我说道，我个人认为，上次的那个投行的钱，我们是可以用的。我只能报以微笑，告诉他，我们尽量的自我解决吧。
L总的大嗓门，出现在了我办公室。老哥，你今天怎么得空来我这里视察了。我对L总说道。别跟我客气，来，我给你介绍，这是XX银行的M行长，是我们A城最大的财神爷啊。今天我好不容易把他拉来。你上次跟我说的资金的事情，我一直帮你放在心上呢。今天财神爷来了，我就不管了，你们自己谈，我学习。
感情L总是帮我去找钱去了，江湖侠义的味道，在L总身上展现的淋漓尽致。M行长，既然你今天来了，我也就不跟你客气了，L总应该也把我们的情况与你做了介绍。你看看，我们是否能达到银行的贷款标准。看得出来，M行长与L总的关系还是不错的。我也就不含蓄的直接跟他说出来了。老弟，说实话，银行的情况你肯定也知道，今天要不是老L，我真不来。得，打上太极了。我知道，我非常清楚，我对M行长说道。L总跟大哥一样的，一直很照顾我。今天你能来，我已经很感谢了。你们两人能不能别这么娘们啊，L总打断了我们。见不得你们这帮人的酸味。老弟，我来说吧，我把你的情况跟M行长说了，你现在的工程总造价及面积合到多少了，六个亿是满满的了吧。我点头应允。那行，M行长，我做担保，用我的在建工程做担保，给他们贷款1.5个亿你觉得有问题没有？这下，我才明白L总的意思。雪中送炭啊。（在此，向L总再次的谢过）。最好还能再找一个第三方担保，M行长说道，那你说，还要啥，要啥我给你找啥，总之老弟的这个忙我帮定了，你也得帮。（后来才知道，M行长与L总，是发小）M行长逐步的交待，按照如何的程序和要求去走，最后一句话，我可以让你在春节前，逐步的拿到这笔钱，但是不能进入开发公司账号，只能进入L总的建筑公司账号。（想走银行贷款的兄弟们，可以参考）得，就这么定了，搞了半天，是老弟做担保，我贷款。你直接说就是了。
老天啊，果然垂青于可怜人啊。终于有了转机，叫来财务总监，S总和律师。你们赶紧开始准备，S总，你对M行长的公关工作也要开始做了啊。争取在元旦前，这笔钱能到账。这样，我们就能过个很舒服的年了，即使到不了，能到一半也行。
很快，到了工程拨款阶段。按照比例拨款，账上钱已经不够了。财务总监和Z总，S总到了我办公室。S总，银行的钱，怎么样了，手续刚刚走上去，应该还要一个月。这次还缺多少，算上材料款，工程款，这次要拨付七千万。算上最近的销售回款和原有的钱，还差两千万。销售额比较高，但是回款额比较低，主要是银行的房贷现在也卡的比较严格了。甚至出现了排队放贷的情况，客户的材料审核非常严格。S总，这个问题，你和行政部老B，抓紧解决，这还能行，房子卖出去了，钱回不来。这次的拨款，我一定想办法解决，三天后，我给你们消息。留下工程部Z总。让他们去忙他们自己的。
老Z，你感觉，这次的钱，怎么拨付合适。我问Z总。说实话，这七千多万，一半是以前留下的旧账，但是没有办法啊，我们必须新帐旧账一起给人结。我知道，我们必须结。上次我说的那个该奖励的事情，怎么样。都完成了，就看你兑现不兑现了。兑现，肯定兑现。月底总结大会上，我发现金。
下班了，外面还有加班的员工。出去给大家打了个招呼，把助理叫了进来。你跟香港的X总联系一下吧。告诉他，我这里有点困难，问问他哪里是否能周转一下。我直接打，我担心他顾及老同学面子，真有困难，也不好拒绝。好的。数字多少，三千万吧。这个数字，他拿的出来。跟他说，按照银行的利息我支付利息。算了吧。你们这么多年的关系，还是老同学，当年他哪里碰到困难的时候，也是你帮的，我估计，他不会要利息，就是不知道，他哪里是否有这些钱。
没半个小时，电话响了。香港的号码。摇摇头，笑了。估计是这小子打来的电话。我说哥哥，你啥意思，有困难，你不直接跟我说，还让你的助理跟我说，你难成这个样子，你不找兄弟。你啥意思吧。得，这帮兄弟，永远都是这个样子。我也不跟你多说了，多了我没有，五千万，明天我让财务给你转过去。别，你还是留点吧。这应该是你全部的家底了吧。我婉拒。我的本意，只要三千万。算了吧，当年我最困难的时候，你顶住那么大的压力支援了我，我现在支援你，没啥。还有，你居然跟我提利息，你绝对是在玷污我们哥两的感情，绝对的。我鄙视你。我骂你。呵呵。那好吧，钱，你转到公司里吧，回头我给你公司账号。无所谓，我不担心你赖账。我就是没有这五千万，我一样活得挺好。就这样，这次的危机，在兄弟的帮助下，暂时的缓了过来。但是后面怎么办，心口的石头，越压越重。总不能一直靠兄弟吧。再说了，这也只是暂时的缓缓。
S总与银行的沟通，还算顺利，各个银行答应帮助我们把所有的程序走在最前面，优先考虑我们项目的客户的房贷。但是要求也蛮苛刻，没办法，答应吧。谁让咱现在穷呢。还有M行长哪里的贷款，据说已经到了总行，不出意外，一周内，应该有消息了。工程，材料各种款项一分不少的下发拨付。
月底总结会。十万的现金，奖给了Z经理。让所有的员工触动。我在一步一步的，咬牙坚持兑现我的承诺。在会上，我告诉大家，我们已经到了黎明前的黑暗，顶过去，明天的太阳我们已经看到了。会议在大家激烈的掌声中结束。
后续，明天的太阳。

吴涛 · 发表于 2011-4-27 18:05:44

眼看，离我定的12月份DY项目开盘，这个任务已经很近了。DY的售楼处，也在加班加点的赶制中。S总那里的人马，也逐步的进入到了状态中。各个项目的进度，也没有出现什么纰漏。研发中心对项目的细节部分的整改及调整。包括园区景观的调整，也已经出炉。经过了多次的讨论，基本上也定稿。
人，钱，这两个事情，又摆在了案头。
银行资金的事情，迟迟不到位。S总也急的嘴角长了泡。新调上来的部分中层，出现了一些经验不足而导致的低级错误的出现。人力资源总监与行政经理起草的关于公司工作流程的调整，在实施的过程中也出现了某些不协调的地方。貌似都是一些不大的问题，但是我知道，这些问题，很容易造就成为致命的问题。必须马上进行解决。
召开公司中层以上的全部人员的会议。集中半天的时间，对这些管理中存在的问题，进行了集中解决。会议，由S总主持，我只是列席。并没有做太多的发言，这个时候，我需要听取不同的意见，本来，我不想参加，但是S总告诉我，最好还是参加，毕竟，这不是攻击会。大家是讨论，而不是批判谁。改革的成功与失败，现在还没有界定和定论。在调整的问题中，出现了问题，也是正常现象。几位副总，以老大哥的身份与我说道。由此，我才既不愿意的列席了这个会议。好家伙，果然都是人才。我用我的笔记本，记录了满满的十二张纸。看来，大家的智慧，是无限的。其中最重要的就是，员工的节奏，跟不上我的要求。还有就是公司忽略了对员工的集中培训。还有部门承包制暴露出来的问题，出现了财富分配不均匀的问题。（此乃国家社会问题，在俺的这一亩三分地上也暴露了，嘿嘿）引起了部分员工的不满。还有这次的百分之二十的人员调整，让所有的员工人人自危，一边在说不开除人，一边又在考核淘汰人。这样的方式，有点过急。还有，部分领导的官僚作风比较严重。。。。。。（省略五万字）
会后，所有副总留下，中层离开。我先发言了，大家讨论一下，到底哪些地方需要调整，哪些地方不需要调整。会议一直进行到了凌晨一点，以至于后来清洁工打扫卫生的时候，扫出来了大约半灰斗烟头。此刻，公司的后续发展方向，管理构架，组织结构逐步的清晰。在我的脑海里出现。
第二天，新的组织框架出台。主管副总负责制，中层执行制，层层签订责任状。一级一级的落实执行力度，对普通员工直到主管副总，全部进行全方位考核，重点放在绩效，执行与团队培养这三部分。向管理层要绩效，要团队，向基层要执行，要结果。（此项改革，后来被集团公司引用至今）忽略部分中间层，减少人力资源的浪费。压缩流程，提高速度。增加员工责任感与尊重感。让每一个员工心里都感觉到，自己是企业的主人。最重要的一点，就是增加公司领导层的透明度，公司决策层及决策的透明度，决策下发的速度。这些相应的文件下发后，由人力资源总监进行细节解读，基本上员工都认可。这样，我也就放心多了，至少，公司的管理模式没有了任何的问题。
S总过来告诉我，M行长让他去银行办理手续。款放下来了一部分，但是没有说具体的数字。我思考了一下，还是我跟他一起去吧，带上财务总监，直奔M行长办公室。S总和财务总监去了信贷部办理手续，我在M行长办公室，L总的人也都到了。钱直接现场从L总的账户划入了公司的账户，干净利索。一个亿的款项。同时，销售回款的速度也在逐步的加快。很快，半个月的时间，公司的账户上九有了约2.5个亿的数字。通知财务总监还掉了同学的借款。账户上还剩余接近两个亿。由于冬季的到来，销售部的回款速度和销售业绩，也在逐步的下滑。尽管钱不少，但是还是担心。这笔钱，只够支付年底的所有的该支付的款项。
S总那里，在紧锣密鼓的准备着DY 项目的开盘，问销售经理（S总亲自培养）开盘时期大约能有多少业绩。W经理直言回答，五栋楼，我可以全部给你卖完？我的乖乖，口气不小，你没有蓄客，售楼处交给你只有半个月的时间就要开盘。你能给我卖完？没有问题，一个月，我绝对给你卖完，卖不完，我辞职。看着W经理瘦小的身躯，我微微的叹了一口气。我希望，你说的这句话，是负责的哦。你要知道，我们有两个亿的银行贷款，要全部靠你给我们拿回来。没问题。放心吧。
开盘的日子如期到来，早上六点就到了现场，看了看。S总布置的还可以，简单不奢华，但是看着不小气，看来，这哥们这几天真的是辛苦了。看了看流程，开盘仪式应该问题不大，就是不知道，业绩会怎么样。开盘当天，气氛异常火爆。所有的推广渠道和视觉表现，也相当的刺目。到了当晚，成交业绩出来了，当天，只有五十套。在当时的那个市场情况下，出现这样的业绩，也应该是不错的了。晚上十二点，售楼处还在开现场会，我过去参加了。此时，外面已经飘起了鹅毛大雪。大家的士气，很低落。S总，也一脸的丧气。在售楼处，我直言的告诉大家，我们要达到的效应，已经达到了。我们已经做到了全城轰动。不要看今天一天的业绩，我们再看看，后面一个礼拜怎么样，忙了一天，去吃点东西吧。然后回家休息，明天如果大雪不停，大家就晚点上班。S总安排一下。说完这些，司机带我往回走，因为大雪，车开的很慢，打开车窗，寒风透了进来。有点刺骨。
而此刻，还有另外一部分人正看着我们，就是那些其他的同行。大家都在看，看我们在这个寒冷的冬天，开盘会是什么情况。第二天，七点半，我到达售楼处。那一刻，真的让我感动了。所有的销售员，齐刷刷的站在售楼处开早会。北方的三九天，温度达到零下二十度，没有一个迟到的，都在早上七点前，就到了售楼处。安排司机和助理，去给大家买早餐，买KFC，一定要让大家吃下去这顿饭。我留下来参加早会。早会在大家的口号声中结束。都开始准备接待客户。此刻，外面的雪，依然没有停，而且，越下越大。我想，我今天应该跟大家坚持到中午，这个时候，我不能离开。我告诉助理，你回到公司帮我处理事情，我今天一天，就呆在这里，陪大家。九点半，售楼处陆续的开始来了客户，慢慢的，售楼处客户满了，很快，销售员人手接待两组到三组客户。中午饭，销售员已经没有时间吃了。一阵北风刮来。售楼处的大门直接被风卷走。后来天气预报得知，当天的风力达到了八级，而且是在大雪的夹击下。但是，售楼处的客户依然不减。物业公司工程部开始安装新门，由于上冻，导致不得不用暖风机吹着才能安装。就这样，开盘第二天，业绩突破一百套。算上开盘是的五十余套，两天的业绩，达到了约两百套。当天晚上，在我的威逼利诱下，我这些让我感动的想哭的员工，终于跟我一起去了饭店。不喝酒的我，用茶水一一敬了所有的销售员一杯酒。那个时候，我知道，我们的翻身仗，已经打响了。在这个寒冬，我们翻身的日子，到了。
晚上，回到公司，找来S总。这小子因为业绩的问题，正在办公室思过呢。抓紧时间调整一下价格策略和推广策略，我想，这个月，我们的五栋楼全部出去，应该没有问题。我对他说道。我说哥哥，你没有跟W经理一样的发烧吧。没有，你按照我说的去做吧。广告内容抓紧时间调整，把房源的价格按照一房一价拉开最低价。增加成交客户的优惠幅度，加派销售员的人手。让J经理带队成立第二销售梯队。S总按照我的思路，及时的进行了调整。而且时间奇快。很快，我们的项目的热销，引起了所有同行的兴趣。很多开发公司的老板，都亲自过来市调，参观。以至于最后，因为我们的价格杠杆策略和优惠策略，让其它公司的老板将我们告到了主管市长哪里，说我们降价销售，破坏公平竞争环境。很快，市领导也知道了项目的情况，此刻正值市里两会召开时机，市里领导居然组织了政协人大的参观团，售楼处，满满当当的一百多号人进来参观了约一个小时，各大新闻媒体相继报道。局面，就此打开了。十二月下旬，接到通知，省建设厅厅长要来考察，市里领导指明要参观考察DY项目。S总问我，如何做好这次接待。我直接告诉他，借这个势头，利用领导的视察，好好的做做文章，至于我们自己，该怎样还是怎样，心态放平和点，不要有什么其他的负担。同时，也接到了集团通知，春节期间，所有分公司负责人，到惠灵顿学习。我的天，年会我都不参加了，让我去学习，我这里那里走得开嘛。给集团人事副总裁一顿抱怨，但是抱怨归抱怨，还是必须参加的。项目的销售，在一波三折中进行着，其它项目，也开始了大批的回款。S总的公关工作，也终于见了成效。M行长哪里的一个亿的后续贷款，因为我的项目的热销，也很快的批了下来。
12月26日，回到集团公司报道，见到董事长，不知道该从哪里说起。只说了一句话，我没有让您失望。董事长语重心长的给我说道，小伙子，你的路，还很长，现在，你才刚刚开始。你记住，你当初给我承诺的。春节前，我想听到比你这句话更好的消息。
一月三日，首都机场。在即将要登机的那一刻。手机上传来一条短信，X总。我们的任务完成了，五栋楼，全部售罄。看到这条信息时，真的不知道心里是什么味道。也不知道，该如何的给W经理回这条信息。给S总用颤抖的声音打过去电话，按照我们之前定的，春节放假前，下发所有人员奖金。就算是借钱，也得发。兑现承诺。S总说到，你放心，现在，我们处理完了所有的款项后，包括发放完年终奖，我们明年的启动资金，完全没有问题。
W兄那里的六位佳丽，我没法送她们了，你送一下，头等舱。每个人，十万的红包。千言万语在一躬，你替我给大家鞠个躬。
安排完这些，冷静了一下，在登机的路上，给董事长说了句，五栋楼，全部售罄。董事长微笑着告诉我，我可以睡觉了。
后续，09鏖战。

basitanb · 发表于 2011-4-27 18:29:41

写的很好呀

小江湖 · 发表于 2011-4-28 00:26:46

开发商老总的实战经历，得以分享，实在是我辈的荣幸。狂顶

yxsun58 · 发表于 2011-4-28 09:12:28

地产开发不可能总是春天。。。。。。

吴涛 · 发表于 2011-4-28 09:42:17

关于公司的各种信息，每天以电子邮件的形式汇总发至惠灵顿，收邮件，成了我的最重要的任务及工作。而学习沟通，倒在其次。
学习期间，与很多学友讨论了关于企业管理，人力资源管理方面的内容，深感启发。同时，也得到了集团公司领导的N多真传。那些宝贵的经验，一直支撑着我，帮助着我。在某种阶段，甚至是我前进的动力。
得以有部分时间，能与董事长单独沟通。董事长直言的告诉我，对我的管理模式的改革，有些许的担忧。而且我靠个人借款，挺过难关的事情，她也均已知晓。这些东西，固然勇气可嘉，但是从她个人的角度来说，她是不赞成的，毕竟，这个险冒得有点大。同时，她也提出来要求，09年六月份,A分公司必须再次增加土地储备量，不能低于300亩。资金回报率，要向集团公司上交总体投资额的百分之三十。这个不是我答应不答应的问题，是我必须上交的问题。针对公司的管理，她也提出来了几个要求。第一个，人才储备的问题，可以不拘一格用人才，也可以任人唯贤，但是必须考虑人才的全面性，不能操之过急，有好的人才，要及时的向总公司输送，向其它的分公司输送。第二个，百年大计，质量为本。我之前对质量问题的重视度还不够，在追求开发速度的同时，最容易忽略的就是质量。有的时候，并不一定加快开发速度了，就能将公司带动转动起来。可以采取围魏救赵的方法试试看看。第三个，公司的资金方面，可以运用资本运作的形式来进行操作。目前银行贷款，的确是非常困难，但是能贷出来那是好事，贷不出来，就只能走资本市场，毕竟我们在资本市场是有谈判的筹码的，而且我是深谙资本之道，如果条件运用，可以允许我走资本市场路线。第四个，在管理上，手段狠，手腕硬，固然是好事，但是就他个人而言总是觉得，弊大于利。一个管理者，最重要的懂得圆通之道。这样才能更好的，更多的去帮助公司，帮助员工走的更远。第五个，我是大胆的改革者，但是要做好改革失败的准备。居安思危，杞人忧天的思想，有时候，也要走。第六个，也是最重要的一点，一个分公司的总经理，你的职责是运筹于帷幄之中，而不是一直冲击在一线，要大胆的使用人才，要充分的给人才放权。在掌握市场规律的同时，更要掌握人性规律。
公司助理发来的邮件，让我一阵阵揪心。所有的地产商，都开始降价销售，整个A城，已经有部分开发商因为资金链断裂，开始逃逸。09年的春节，在一片恐慌之中。公司在拨付完所有应该拨付的款项后，账面资金还有约一个亿，银行系统还在陆续放款，按照放款速度和我们的销售业绩来看，三月份开工时，账面资金达到五个亿应该没有问题。JW和XC两个项目在J经理及其团队的努力下，两个项目基本售罄。DY项目的销售，节后不知道是否还能火爆。GC项目的销售，S总建议是5月份开盘，但是5月份开盘，将会影响到要与总公司上交的利润，这样势必影响总公司的整体运作。关于土地储备，市政府多次要求，我们收购倒闭的化肥厂，但是化肥厂为原市属国有企业，遗留问题较多，不是理想中的地块。关于人员问题，大家对年终奖都比较满意，有部分员工提出来放弃年终奖。但是大家还是对个人的培训及学习提高方面，反映出来了较多问题。针对公司管理体制，也提出来了相应的意见也建议。09年，我们的路在哪里，我们将朝那个方向去走。
考察学习期正月初六结束。飞机降落在上海浦东机场，我直接提出来转机飞往A城，而没有随公司领导一同回京。一个人，带着领导的期望与叮嘱，行走在一条充满迷茫的路上。
飞机准点到达A城，走出到达大厅，正准备走往机场大巴等候处。看见司机小W和助理朝我这边走来。助理告诉我，春节放假，她没有回去，正好利用这个时间，好好的领略了一下A城的风土人情，而且收获颇丰。司机小W这几天，也一直陪着助理。他们是从董事长助理哪里得知我到达的时间和航班，所以在没有通知我的情况下，来机场接我了。
车行驶在路上，到处都还是充满了过年的气氛。有点累，不对，是非常累了。靠在后座上，不知不觉的睡着了。在助理的叫声中醒来，车已经到了宿舍楼下。你们回去吧，我自己上去休息休息。明天早上七点，你们来接我。后天是上班时间了，我提前一天过去准备一下。助理似乎有话要跟我说，但是吞了回去。只是看了我几秒钟。
回到宿舍，看来助理已经提前来过了，卫生收拾过，而且准备了一些吃的。还有最近的一些专业类和政策类的报纸。这么多年，她已经了解了我的生活和工作方式。天慢慢的黑了下来，想吃东西，但是没有胃口。助理打来电话，X总，你过十分钟后下楼，我现在在接你的路上，我带你去个地方。哦，好吧。
助理开着车，1,67的身高，在这个车里的驾驶座上居然看不到人，有点奇怪。助理直接带我来到海滨广场的海滨饭店，这个饭店，我自己从未来过，除了招待达官贵族以外。看来她早有准备。
进入房间，不大，很精致。服务员按照她之前的安排上菜。X总，今天我擅自做主，没有别的意思。到现在为止，我们合作了整整六年了。从来没有单独的与你吃顿饭。今天这顿饭，我请你，跟你说说我的心里话。
恩，好。你说吧。我喝着水，看着窗外的大海。
X总，你走了以后，公司的工作是S总在全面主持，我也没有过多的去过问什么，只是把你走之前交代的事情做了一些。当然，我没有做，并不代表我没有想。你一直在跟我讲，我们要按照市场规律来做事，要按照人性规律来做人。这两句话，我想了很多年，还是没有想明白，你能给我讲讲么？
我看了看她那张经过精心准备的，精致的脸。笑了。
那好，我来给你解释。
有句哲人说过，规律即是如来，如来即是神，按照规律做事的人，就是神人。万事万物，均有规律可循。我们坐在这里，地球在转动，这是地球的规律。但是我们看不到。我们说话，按照顺序的来说，这就是说话的规律，只是我们已经潜移默化。简单的说，何为规律。规律就是万事万物，在不自我毁灭的基础上，按照自我生存的方式行走，从而达到自己的目标。人类的规律有两种，一个是活下来，第二个活的有价值。很多人，考虑的是活下来就可以，就很好。而活的有价值是什么，这个我们没有固定的统一的标准，因为每个人的价值观是不一样的。比如你，比如我。回到你刚才问我的两句话，企业要发展，要活下去，那我们就想，我们活下去的价值观是什么，如果我们只为赚钱，那是一种价值观，如果我们要创造一种隐性财富，那是人性价值观与企业价值观的融合。现在，中国的企业家，更多的注重的是前者，利用钱来衡量一个企业，包括他自己的价值观。但是我不一样，我从来不认为，钱是衡量一个企业的价值观的标准。我没有想过，我们能把我们所工作的企业做成百年老店，但是我想过，能将这种精神延续，传播。中国的文化，自古以来，传播与世界各地。哈佛大学，研究孔孟之道。西点军校，研究孙子兵法。这是为何？中国人可悲啊。可悲的是抛弃了自己的文化，忽略了老祖宗创造的文化，留给我们的文化。这是一种悲哀，社会发展的悲哀。当然，这也是一个必然的过程，社会要进步，要发展。必须进过这么一个过程。
那你准备将我们现在的A公司，往那条路上带？助理问。
简单，我不会让公司成为这个城市，这个行业的领跑者。但是，我会让公司成为这个城市，这个行业的领路者。公司，员工不能成为这个社会的牺牲品。我们靠自己的方式去行走，在社会价值观，人性价值观扭曲的情况下，能做到独树一帜，比较困难。但是我们可以做到独善其身。所谓独善其身，很多人就认为是默默的去做自己的事情。但是我不这么认为和理解，我们既要默默的做自己的事情，还要默默的去做我们应该承担的社会责任。这是企业的价值所在，也是我们自己个人的价值所在。
那你觉得，我们如何体现。就按照现在的方式去体现？助理继续问。
体现的方式有很多种，有的人，喜欢自己去喊，而有的人，喜欢让别人去喊。我们要做的是，自己不去喊，而且还要让喊的人的声音小一点。控制好度，大了伤身，小了别人听不见。既要让别人听见，又要让听的人舒心，悦耳。这才是我们最困难的。不要去想我们如何体现，这个不重要。好好想想我们为什么要体现，这才是根本。对我个人而言，我是如此的去考虑。个人一派胡言。在两人的笑声中，我开始了这顿大餐。
晚餐时，我一直在想，我的价值观，到底在哪里？虽然这个问题，我一直在思考，也一直在给着自己定论和结论。但是，总是让自己，不是很满意。

吴涛 · 发表于 2011-4-28 10:55:12

正月初八，所有员工准时上班，没有一个迟到，也没有一个请假。在经历了这次残酷的战争之后，所有的员工，心里都对自己有了一次重新的定位。大学校园招聘的实习生，也全部到岗。
工程部，做着开工前的各种准备。还是一如既往的忙。Z总每天都奔波在各个工地，与施工方，材料供应方的各种协调会议召开着。全权委托S总代表公司参与这些会议，我开始了逐步的转型。是时候把手中的权利分给S总了。分给他多少，这个就要根据实际情况而定了。现在，心里还是没有谱。
销售部的工作，一直由S总主抓。感觉应该配置营销总监了。其它部门的人员，无需大的变动。叫来助理，将我的权利及各个职能部分副总的权利逐步下放，给基层员工加压。你跟人力资源总监商量一下，看看怎么去做调整。要快。实习生的作用要起来，要充分的重视实习生。尊重实习生。这次来了20位实习生，最好能留下一半。在苛刻的同时，要保持一种张弛度。
很快，营销部的各种市调总结摆在了案头，还有人力资源部按照我的要求做出来得计划，工程部的开工计划，财务部的资金使用计划，研发部的关于产品调整的建议，前期部关于手续办理的各种汇报，法务，行政部门的各种工作计划及物业公司的工作计划。慢慢当当的两大摞。得，要认真的看完，批复，我看没有一个礼拜，这个工作我就做不完。想了个办法，也不看了。直接开现场会吧。这样时间能节省点，而且当面的沟通也能好一些，有些决策，能直接下达。
先从人力资源部开始吧，目前，他们的工作是最紧急的，涉及到人员的调整和工作内容，职责的调整。我们建议，从总经理开始，减少流程批复时间，充分放权于公司中层，目前，公司各个部门未设立主管职位，部分部门只设立了副总职位，没有经理职位。这样，在减少工作流程时间的同时，也容易出现管理缺位。所以，各个部门可以不设立经理职位，但是要设立主管职位。既副总下属直接就是各个职能部门主管。主管充分享有经理职权，但是可以克服官僚作风的出现。主动性，执行性更加强烈，让主管享受经理待遇，而不享受经理职称。对公司所有的管理层成本进行控制，各个项目，人力资源进行集中调配，行政资源也进行集中分配。这样貌似集中了权利，所有的权利集中在了公司，各个项目没有实权，但是可以起到不可忽略的作用。还有岗位分配的问题，目前，公司部分人员身兼多职，要进行分割处理，之前X总提出来的所有的员工要一专多能，这个不矛盾，员工素质一专多能，但是职务和职责不能一专多能。三个小时，人力资源部的所有的问题集中处理，开始实施。
第二个营销部吧，我的心病。人力资源部及S总参加，现场任命了营销总监，按照S总的推荐，由W经理担任营销总监一职，这个人选，我基本上也是同意的。围绕着后期的销售策略，大家的意见各不统一。最后只能我来做决策。第一个，继续让利，我们需要快速的回笼资金，但是让利只是短时间内的行为，利用价格杠杆进行让利，不能以减少公司的财务收入和总体利润为代价。可以集中让，也可以分开让，具体怎么操作，你们自己决定。第二个，针对DY项目和JS，JW项目的原有的老业主，进行集中攻击。要求物业公司配合。第三个，开始进行全城广告集中攻势，就是提高不了成交率，我也得弄个人场。第四个，对销售员进行集中培训，提高素质，让销售员武装到牙齿。必须提高软实力。第五个，银行现在卡个人贷款，我们看看，能不能想办法，改变一下付款方式，灵活处理一下。第六个，针对研发部门的对产品的细节处理，做足了文章，很多东西，我们是创新，我们是第一个。找出来这些细节的背后的亮点。而且是别人做不到的亮点。原则是说别人不敢说的，（以事实为依据），做别人不敢做的，但是不要盲目，蛮干。想别人不敢想的，坚决不允许夜郎自大。适度的超前就够。还有一点，就是一定要贴近老百姓的心，不管是广告，还是策略，还是服务，这是根本。忽略竞争对手，做我们自己应该做的。不要去考虑别人是什么策略，用了什么方法，我们只想，我们的方式和方法是否是最好的，最完美的就行。出来的东西，我只有一个要求，就是对手三个月之内，他们无法超越，一个月之内，他们无法复制。这就够了。
紧跟着是前期部与工程部，这两个部门，也是相当的要命，一环扣一环，哪里也不能出问题。谁出了问题，都会影响到整个项目的运作。做过开发的兄弟们都应该知道，这两个部门对开发公司来说的重要性。关于已经交房的两个小区的水电气的问题，现在都还是临时的，费用也较高，公司可能要做好倒贴的可能。感觉不对，转过头来问Z总，当时这个问题不是L总帮忙解决的，怎么还是这样。交房后一个月内所有的东西都移交市政，这个可是我们当时的承诺，也是他对我们的承诺。Z总解释，中间正好过了个年，现在市政部门的老爷们还在过年呢，按照当地的风俗，得过了正月十五才开工。不行，想办法，让L总去帮我们想办法，这个钱，我们要省下来。还有JS二期，GC,DY项目的前期手续的问题，现在都卡在了建设口，走不动了。原因就是我们的前期工作赶的太紧，开工建设速度已经超过了他们所批的面积。等于最后我们的东西成了违章建筑了。还有预售证也是如此，想按照我们的回款速度办下来预售证，但是我们的工期要求肯定是不达标的。这些问题，貌似都不是什么大问题，但是都是要命的问题，而且这几个部门，谁都不敢得罪。交代S总，你去把这几个部门的老大们约出来吧，过年了，我请请他们，年前你们的安排是你们的安排，年后我再来安排。
工程部对研发部门提出来的细节细化发表了不同意见，部分内容增加了成本。达不到成本控制部门的要求。而营销部门目前并没有针对研发部门的细节拿出来具体的利润增加点的核算。S总接过话茬，你们按照研发部门的做就行，营销部门没有问题。新的营销总监刚刚上任，做出来详细预算，还需要一点时间。也可以，按照研发的做吧，在管理成本上，工程部这边看看是否还能继续压缩一下。我个人认为，是有空间的，压缩下来后，全部折算成奖金下发至各个项目部。公司这边不克扣。材料供应这方面也是个大头，采购部年前进行了一次集中采购，年后钢材价格和水泥价格都已经上涨，我估计还会有上涨的空间存在。Z总继续补充。你这样，还是采取战略合作的形式，与材料供应商签订合同，控制价格上涨比例，降低我们企业自身因为材料上涨带来的风险。可以与集团总部接触一下，看看集团是否能给予一些支持。还有工程款的拨付问题，今年我们转变一下方式吧，去年我们已经把陈年旧账全部解决了，你们工程部牵头，制定一个新的游戏规则，可以征求一下L总的意见，毕竟现在他是我们的战略合作伙伴，有百分之七十的工程是他在做，只要他哪里同意了，其它的建筑商应该没有问题。我对Z总说道。还有一个重中之重，就是安全和质量，这个东西，一定要落实到个人。签订责任书吧，一层一层的签订，谁出了问题，谁承担全部责任。
物业公司的会议，在物业公司办公楼会议室召开。重要内容还是费用问题，物业费已经开始了逐步的回收，也出现了较好的转机。这个与大家的辛苦劳动有很大的关系，工作做到位了，做细致了，自然业主就交费了。关键是还是入不敷出。公司的工资支援，已经结束了。我们又要开始自食其力，我的压力很大。老B这个新上任的总经理对我说道，这个我想应该没有问题的，你把小区户外的广告牌该出租的出租，如果公司因为其他项目的广告的投入，占用了你们的广告牌，公司按照你们原价的八折支付你们广告费，按月支付。还不用你们开发票。说完这个，会议室的人都笑了。还有一个就是，你们提供一些增值服务吧。你这个高材生，可以多想想。还有两个交付小区的幼儿园，都出租出去。如果单一的出租房屋，价格肯定低。你回头回公司找找S总，让他协助你们把幼儿园的手续办下来，这样连着手续一起出租，价格肯定就高了。广告费加上幼儿园的租赁费，够你们的日常开支了，物业费收上来了怎么处理，我就不管了，这是你这个总经理的事情。但是有一点，你们一定要配合好销售部的工作，今年，销售回款的任务很重。如果因为你们物业公司出了问题，拉了销售的后腿。你这个总经理，就回家抱孩子啊。
单独叫来营销总监和S总，针对近期其他项目的促销情况和未来的市场情况，我们开始做分析。我个人认为，从去年我们的项目的销售情况来看，我觉得，今年只要我们的销售策略和价格策略制定到位，应该不会出现滞销的情况，旺销的可能性也不是没有。你们觉得呢？我对W总监和S总说道。我不太赞成你的观点，S总反驳。我们去年是完全靠价格杠杆在进行销售，而且我们的团购已经基本上结束了，现在很多单位都在瓜分团购，不可否认，去年我们的业绩是团购拉动了一半。如果停止团购，。我们的业绩即将下滑百分之五十。这事实。W总监接过话头，我做了这么多年地产了，加入到这个公司，我只能说我的感觉，X总的那种不按照常规出牌的手法，应该是管用的，但是现在其他公司的复制速度很快，很快就会有人开始复制我们的手法，这对我们是个打击。我不能保证完成X总制定的任务，但是往前走，应该还是没有问题的。三方的意见均不统一，对市场的看法，也都不一样。谁也没有办法说服谁。讨论了接近两个小时，没有任何的结果。W总监下班，我和S总继续留在办公室。我对S总说道；兄弟。你在营销方面是专家，比我专业，你说实话，你到底是什么想法。我刚才已经说了，你的想法固然超前，但是现在的市场你也看到了，其他的对手已经开始有了动作。我的压力很大。现在你大手笔的投入策划和策略，我担心这个东西带来的收益不行啊。费用倒是其次，你的这些策略性的广告和策划方式一出去，我们就没有回头的时候了，是死是活就这一条路了啊。我知道，我就是要把我们自己逼上绝路，我相信天无绝人之路。我对S总说道。我不反对你的做法，但是我保留不同意见。不过有一点我倒是认同，你是站在我们专业角度之外在看问题，也许是对的。往前走吧，走上了绝路，我们哥两一起跳海。S总回应到。

吴涛 · 发表于 2011-4-28 14:44:25

时间过得很快，转眼之间，进入了三月份，又到了工程全面开工的阶段。开工前，对工程部所有人员开了个集中会议。Z总主持，我没有做过多的发言，只是象征性的说了几句话。S总代表公司及集团公司工程中心，做了很多的指示，也提了很多要求。会议上，各级人员，均层层签订了责任状，而且通过媒体，向社会进行了公布。W总监的户外广告牌，也出现了相应的内容。攻坚战，即将打响。
全员动员，四月，三盘同开。打响攻坚战。
整个公司，如同一列火车，开始了高速行驶，冲向终点。
人力资源部，人才的培训，补充。前期部，所有的手续开始通过各种渠道办理。法务，行政，一切围绕四月攻坚战准备着。工程，销售两个部门的办公室几乎每天都有通宵作战的人员。看着那一双双充满血丝的双眼，看着那一个个咬牙切齿，不达目的，不到完美不罢休的表情。休息室的沙发已经更换了两个了，全部给睡坏了。（到现在为止，我还是不明白，到底是我的人员的体重超标呢，还是沙发的质量不合格）S总和Z总的啤酒肚，明显的下去了不少。
此刻，A城上至官方领导，下至同行者。都齐刷刷的看着我们。消费者，也在盯着我们。在给员工的邮件里我说了这么一句话：当整个城市都在看我们的时候，我不知道这是好事还是坏事，但是，我们必须向好事的方向去看。就算是坏事，我们也要将他办成好事。我们的前面，只有两条路，一个是万丈深渊，一个是阳光大道。为了阳光大道，我们必须冲刺。必须忘记自我。
插曲1.
平面设计师的故事。此兄是个极品，本来有一个自己的设计室，但是自从认识了我，有事没事就跑到我办公室来搜刮点东西，茶叶，香烟啥的。没事了就爱在我这里跟我吹吹牛，最后直接跟我说，哥，我给你打工吧。我问他，你的设计室咋办。我的设计室我交给别人打理，你就让我在你的公司待一段时间吧，我大学毕业就没有进过公司，就创业了，我还不知道打工的滋味呢。那行，你来可以，工资没有，我的平面的印刷安装可以全部给你，挣钱不挣钱是你自己的事情，我们只参考市场价给你付款。此兄一听，毫不犹豫的立马同意，在我办公室的一个角落里，此兄直接找助理，摆了个桌子，叫了个出租，将自己的工作电脑拉了过来，这就算我这里的专职设计了。设计的内容，一次一次的被我推翻，按照我的话讲，是一次又一次的被强奸，直到享受强奸的乐趣。后来干脆直接不回家，连续两个月，加班到半夜三点成了常规。直至我离开A城，此兄才从办公室搬了回去。
插曲2
W总监在项目即将开盘的前半个月，感觉状态不对，但是问了几次，每次都告诉我，没事，没问题。工作上您放心，绝不拖后腿。直到开盘后一个月，才知道，因为工作忙，先生在外地，孩子发高烧，差点没出问题。只能把孩子托付给医院的护士，继续坚持战斗。
插曲3
工程部员工C，父亲病重，医院下了三次病危通知书，就没有请一分钟假，加班加点从来没有缺席。知道老父亲去世后，才请了一天假，料理父亲后事。承受着巨大的悲痛，坚持在一线。
插曲4
物业公司员工C，因为工作，与女友沟通不畅，差点分手，好不容易经过物业总经理撮合，总算是平息了斗争。女友一直以为他是以加班为理由而冷落了他，到最后，直接把大学毕业的女友，感化成为了我物业公司客服，现在已经提升为客服经理，两口子在物业公司，比翼双飞。
开盘前三天晚上，在DY项目售楼处召开中层现场会。然后所有中层随我一起，对三个即将开盘的项目进行各项检查，绝不忽略一个细节。对项目销售员进行了抽查考核，对工地现场的安全，质量以及材料，管理等各方面进行了统一排查。
前期部的各种手续也全部到位，财务，客服，法务等所有部门的实习生已经充实到售楼现场，连计算器，点钞机我都亲自点验了一次，样板间的卫生，物品的摆放，包括鞋套，全部一一落实。体验区花草，路灯全部试验。万事俱备只欠东风。
营销策略，销售价格，直到开盘前一天晚上十二点才发放到各案场销售经理手上，开盘当天早上六点销售经理才公布当日的促销策略及开盘期销售价格。做足了保密工作，也吊足了消费者及竞争对手的胃口。
开盘当天，公司管理层几乎全部出动。交待S总，我今天只在办公室等待消息。开盘仪式上的讲话，你安排人去讲就可以。你的任务，是保证活动现场的安全。通知派出所及当地街道，我担心这些憋足了劲的消费者，疯狂的抢我们的房子。S总笑了，见过自负的，没见过你这么自负的。我笑着告诉他，你等着吧，我相信我判断的没有错。
一整天，我都在办公室，没有出门，中午饭，都是助理给我带到办公室。六点，没有电话，七点，还没有电话，八点，电话还没有响。九点，还是安静的。此刻，我知道，我们成功了。我告诉助理，在海滨酒店，定房间，晚上我要庆功。助理不解的看着我，我笑了笑，我们的房子，估计没有了，抢完了。助理瞪大了眼睛看着我。不解。我微笑着从我的办公桌里面拿出来了一份报告，不多，五张纸。她看完了以后，嘴长大着，瞪着眼睛看着我。她手里拿的，是我以个人身份，委托某机构，在开盘前二十天，做的一份详细的市场消费者调查分析。而这个机构的主要负责人和工作作风，她是知道的，这个机构，曾经与我有过多次的合作。对我的帮助，非常之大。此时，S总的电话打到了办公室，S总用颤抖的声音告诉我，当日销售面积达到了23万平米，也就是意味着，我们的开盘面积，销售达到了百分之九十五。每个项目大约一千套房子，基本上售罄。当日销售回款额达到约15个亿。我告诉S总，封锁消息，必须封锁，不能让任何媒体知道。通知各个案场销售经理，严格禁止此消息外泄。明天继续每个项目再拿出来约600套房子推向市场，销售均价提高600，执行第二套方案。先吃饭，海滨酒店，所有的人都来。吃完了，回去加班。准备第二天的战斗。
海滨酒店宴会厅，四桌子人，满桌子的菜，只能听见吃饭的声音，而没有说话的声音。不是大家不说话，是大家没有力气说话了，嗓子也哑了。前台秘书，因为接听电话太多，基本上成了半个机器人了。看着这帮年轻的面孔。心里酸楚的不知道该给大家说点什么。只知道，给大家碗里夹菜，夹菜，让大家多吃点。助理此刻也明白了所有，不停的通知酒店后厨加菜，做一些清淡的，营养价值较高的东西让大家吃。
各个项目售楼处内灯火通明，所有的人员都在看着第二套方案。领悟着第二套方案。开盘第二天，加推房源，销售再次达到百分之八十。第三天，再加推房源，每个项目约400套。均价再提高400.此时，消化速度已经逐步减弱，当天推出来的400套房源，销售率只达到了百分之六十多一点。
此时，S总明白了其中的道理。我们也知道了市场所接受的最高价格与总价。在S总的安排下，所有的广告，推广策略及价格杠杆，在一夜之间，重新做了调整。开盘后十天内，基本上所有房源，销售达到了百分之九十五以上。通知S总，销售工作，暂时告一段落。开始集中签订合同处理回款。房源全部封闭，对外告知，八月份再开盘。S总开始统计当月的回款额，共计约40个亿。
这场仗，我们赢了。在所有员工的共同努力下，我们终于走出了黑暗。
后续，调整。

【原创】回忆08寒冬

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